Kira hukuku uygulamasında, kiracının kiralananı kullanmakta olduğu süreçte taşınmaz malikinin değişmesi yani yeni bir malik tarafından iktisap edilmesi, kira ilişkisinin sona erdirilmesini mümkün kılan özel bir fesih sebebini gündeme getirmektedir. Bu sebeple, yeni malik tarafından kira sözleşmesinin feshi konusu, kiracının korunması ve malik haklarının dengelenmesi açısından önem taşımaktadır.

Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) madde 351, bu durumu düzenleyerek, yeni malik lehine spesifik fesih hakkı tanımakta ve belirli şartlar kapsamında yeni malik tarafından kiracının tahliyesine imkan sağlamaktadır.

Kanuni Düzenleme ve Fesih Koşulları

TBK m.351/1 hükmünde, yeni malik tarafından fesih hakkının kullanılabilmesi için üç temel şart öngörülmüştür:

1. Kiralananın yeni malik tarafından edinilmiş olması,
2. Yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacının samimi, gerçek ve zorunlu olması,
3. Edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapılması.

Buna göre, yeni malik kiralananı edindikten sonra bir ay içerisinde kiracıya yazılı olarak durumu bildirmeli, aksi takdirde fesih hakkını kaybedecektir. Bildirimden sonra ise, en az altı ay geçtikten sonra tahliye davası açma hakkı doğar.

Ayrıca TBK m.351/2’de, yukarıdaki sebepler dışında farklı bir ihtiyacın doğması halinde ise, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde dava açılarak fesih talebinde bulunulabileceği hüküm altına alınmıştır. Bu, yeni malikin kira süresi sonrasında da ihtiyaca dayanarak fesih hakkını kullanabilmesini sağlar.

İhtiyacın Samimiyeti ve Gerçekliği

Kanunda açıkça belirtilmese de, uygulamada ve Yargıtay kararlarında ihtiyacın samimi ve gerçek olması şartı ağır bir şekilde aranmaktadır. Bu; malikin ya da bakım yükümlüsü kişinin gerçekten o taşınmaza ihtiyacının bulunması anlamına gelir. Söz konusu ihtiyacın sadece ileri sürülmesi yeterli olmayıp, mahkeme nezdinde delillerle ispat edilmesi gerekir.

Örneğin, malikin kiralananı farklı amaçlarla iktisap edip sonrasında sadece tahliye hakkı elde etmek için ihtiyaç iddiası ortaya koyması hukuken kabul görmez. Ayrıca, yeni maliklerin bildirimde gecikmesi veya ihtiyaç iddiasının soyut ve geçici olması durumunda tahliye talebi reddedilebilmektedir.

Bildirim ve Dava Süreleri

• Bir aylık yazılı bildirim süresi: Yeni malikin, kiralananı edindikten sonra en geç bir ay içinde kiracıya yazılı olarak ihtiyacı nedeniyle fesih talebini bildirmesi zorunludur.
• Altı aylık bekleme süresi: Bildirim yapıldıktan sonra, tahliye talebi ile dava açılabilmesi için en az altı aylık süre geçmelidir. Bu süre, kiracının yeni duruma uyum sağlaması için bir nevi korunma süresi olarak kabul edilir.
• Kira süresi sonrasında fesih hakkı: Eğer ihtiyaç, sözleşme süresi bitiminden sonra doğmuşsa, yeni malik kira süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde dava açabilir.

Yargıtay Kararlarıyla Uygulama

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/1540 E., 2021/878 K. sayılı kararı, bu düzenlemelerin uygulanması açısından önemli bir içtihat teşkil etmektedir:

“Yeni malik, kiralananı iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya ihtiyaç sebebiyle fesih hakkını yazılı olarak bildirmek zorundadır. İhtarname tebliğ edilip, tahliye gerçekleşmezse takip eden altı ay içinde tahliye davası açılabilir. Bu davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının mahkemece ayrıca kanıtlanması gerekir.”

Bu karar, ihtiyacın sadece ileri sürülmesi ile kalmayıp, mahkeme önünde de somut delillerle desteklenmesini zorunlu kılmıştır.

Sonuç ve Değerlendirme

Kiracının kullanımında bulunan taşınmazın malikinin değişmesi, yeni malik lehine özel bir fesih sebebi yaratmakla birlikte, bu hakkın kullanılması belirli usul ve esaslara bağlıdır. Yeni malikin;

• Kiralananı edinmesi,
• İhtiyacının samimi ve gerçek olması,
• Yazılı bildirimde bulunması,
• Kanunda öngörülen süre ve usullere riayet etmesi,

durumunda, kira sözleşmesini feshederek tahliye talebinde bulunabilmesi mümkündür.

Bununla birlikte, ihtiyacın gerçekliği ve samimiyeti mahkemece titizlikle incelenmekte ve haksız tahliye iddialarının önüne geçilmektedir. Bu nedenle tarafların hak ve yükümlülüklerini eksiksiz bilmesi ve gerektiğinde hukuki destek alması önem arz etmektedir.

Her türlü kira hukuku uyuşmazlıklarınızda ve fesih süreçlerinizde deneyimli hukuk büromuz, tarafınıza kapsamlı destek sunmaya hazırdır.

Geçmez Hukuk Bürosu