Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) madde 350/2, kiraya verene, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi halinde kira sözleşmesini feshetme hakkı tanımaktadır. Bu hüküm, kiraya verenin taşınmaz üzerinde önemli yapısal değişiklikler yapma zorunluluğu doğduğunda, kiralananın kullanılamaz hale gelmesi halinde kira ilişkisinin sona erdirilmesine imkan vermek amacıyla düzenlenmiştir.
Kanuni Düzenlemenin İçeriği ve Kapsamı
TBK m.350/2’de açıkça belirtildiği üzere, kiraya veren;
- Kiralananın yeniden inşası, imarı, esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi için kira sözleşmesini feshedebilmektedir.
- Bu fesih hakkı, kiralananın kullanılamaz hale gelmesi koşuluna bağlıdır. Yani, tadilat veya onarım işlemlerinin kapsamı ve niteliği “esaslı” olmalı, geçici veya küçük çaplı onarımlar fesih sebebi olarak kabul edilmemelidir.
- Kiralananın kullanılamazlığı, genellikle konut veya çatılı işyeri niteliğinde taşınmazlar için geçerlidir.
Kanun, bu fesihten önce kiraya verenin belirli usul kurallarına uymasını da öngörmektedir. Belirsiz süreli sözleşmelerde, fesih dönemine ve bildirim sürelerine riayet edilerek dava açılması gerekirken, belirli süreli sözleşmelerde ise sözleşme süresi sonunda fesih talebi ileri sürülebilir.
Esaslı Onarım ve Yeniden İnşa Kavramları
Yeniden inşa nedeniyle fesih hakkının kullanılabilmesi için;
- Taşınmazda yapılan onarım, tadilat veya değişikliğin esaslı olması şarttır.
- Esaslı onarım, yapının önemli ölçüde değiştirilmesi, yapının fonksiyonel kullanımını etkileyen veya yapının tamamen veya büyük ölçüde yenilenmesini ifade eder.
- Sadece küçük çaplı bakım, tamirat ya da geçici tadilatlar bu kapsamda değerlendirilmez.
Somut olayların özelliklerine göre her durum ayrı ayrı değerlendirilir. Örneğin, çatı tamiri küçük onarım sayılırken, binanın tüm dış cephesinin yenilenmesi veya yapıya ek kat çıkarılması esaslı onarım sayılır.
Tahliye Şartları ve Usulü
Yeniden inşa nedeniyle kira sözleşmesinin feshedilmesinde dikkat edilmesi gereken başlıca hususlar şunlardır:
Taşınmazın Kullanılamaz Hale Gelmesi
Kiralananın, tadilat ve inşaat çalışmaları nedeniyle konut veya çatılı işyeri olarak kullanıma elverişli olmaması gerekmektedir. Bu durum, kiracının söz konusu taşınmazda oturmasının ya da işyeri olarak faaliyette bulunmasının imkansız veya ciddi şekilde zorlaşması anlamına gelir.
İmar ve İnşaat Belgelerinin Mahkemeye Sunulması
Fesih davası açılırken, taşınmazın yeniden inşası, onarımı veya imarı için alınan;
- İnşaat ruhsatı,
- Onaylı mimari proje veya avan proje,
- İmar onayları
mahkemeye delil olarak sunulmalıdır. Bu belgeler, fesih sebebinin somut ve hukuki dayanağını oluşturur.
Yargıtay kararlarına göre, dava tarihinden sonra da söz konusu projelerin mahkemeye ibraz edilmesi mümkündür. Bu nedenle, dava sırasında henüz onaylı proje sunulamamış olsa dahi, sonradan sunulması halinde davanın reddi yerine değerlendirme yapılmalıdır.
Fesih Dönemlerine ve Bildirim Sürelerine Uyulması
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih, TBK’daki genel fesih kuralları çerçevesinde, fesih bildirim sürelerine uygun olarak yapılmalıdır. Belirli süreli sözleşmelerde ise sözleşme süresinin sonunda fesih talebinde bulunulabilir.
Yeniden Kiralama Yasağı
TBK madde 355/2 uyarınca, yeniden inşa veya onarım nedeniyle tahliye edilen kiralanan;
- Tahliye tarihinden itibaren üç yıl boyunca kiraya veren tarafından üçüncü kişilere kiralanamaz.
- Bu düzenleme, kiracının bu üç yıllık dönemde öncelikli olarak taşınmazı tekrar kiralama hakkını korumayı amaçlar.
- Kiraya verenin, fesih hakkını kötüye kullanmasını önleyen önemli bir sınırlamadır.
Yargıtay Kararları Işığında Uygulama
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2019/619 E., 2019/2024 K. sayılı kararı, yeniden inşa nedeniyle fesih davalarında dikkat edilmesi gereken usul ve esasları net şekilde ortaya koymaktadır:
“Türk Borçlar Kanunu’nun 350/2. maddesi uyarınca, kiralananın yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi nedeniyle açılacak tahliye davalarında, imarca tasdikli mimari ya da avan projenin mahkemeye sunulması zorunludur. Ancak dava açıldığı sırada bu belgelerin ibrazı zorunlu olmayıp, dava tarihinden sonra da sunulabilir. Somut olayda mahkemece projenin dava tarihinden sonra ibrazının mümkün olduğu gözetilmeden dava reddedilmiş olması usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle kararın bozulması gerekmiştir.”
Bu karar, hukuki işlemlerde usulüne uygun belge sunmanın önemini ve kiraya verenin haklarının korunması için somut delillerle desteklenmiş talep sunmasının gerekliliğini vurgulamaktadır.
Sonuç
TBK m.350/2 uyarınca, kiraya veren;
- Kiralananın esaslı onarım, yeniden inşası, genişletilmesi veya değiştirilmesi gibi nedenlerle kullanılamaz hale gelmesi durumunda,
- Kiraya ilişkin genel fesih hükümlerine uygun hareket ederek, kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Ancak;
- Esaslı olmayan tadilatlar bu hakkı doğurmaz,
- İmar ve inşaat ruhsatları ile projelerin mahkemeye sunulması gerekir,
- Fesih dönemleri ve bildirim sürelerine uyulmalıdır,
- Tahliye sonrasında 3 yıl yeniden kiralama yasağı bulunmaktadır.
Bu hususların her biri, kiraya verenin hukuki güvenliğini sağlamak ve kiracının haklarını korumak açısından kritik öneme sahiptir. İnşaat ve kira hukukuna ilişkin diğer sorularınızda veya hukuki destek ihtiyaçlarınızda size yardımcı olmaktan memnuniyet duyarız.
Geçmez Hukuk Bürosu
Comment (1)
Yeni Malikin İhtiyacı Gerekçesiyle Kira Sözleşmesini Fesih Hakkı - Geçmez Hukuk Bürosu | Avukatlık Ve Danışmanlık | İzmir
says Ağustos 10, 2025 at 16.52[…] m.351/1 hükmünde, yeni malik tarafından fesih hakkının kullanılabilmesi için üç temel şart […]