Kira sözleşmeleri, konut ve çatılı işyeri gibi taşınmazların kullanımına ilişkin temel hukuki çerçeveyi belirler. Kiraya veren ve kiracı arasındaki hak ve yükümlülükler, TBK’da düzenlenmiş olup, özellikle kira sözleşmelerinin sona erdirilmesi konusunda çeşitli hükümler yer almaktadır. Bu kapsamda, Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi, kiraya verenin kira sözleşmesini feshetme hakkına ilişkin önemli düzenlemeler içerir.
Kiraya veren açısından fesih hakkının hangi şartlarda ve nasıl kullanılacağı, hem kiracının korunması hem de mülk sahibinin haklarının dengelenmesi açısından kritik bir öneme sahiptir. Bu nedenle, madde hükmünün detaylı anlaşılması, kira ilişkisinde yaşanabilecek ihtilafların önlenmesi bakımından gereklidir.
TBK Madde 347 Hükmünün Detaylı İncelenmesi
Madde 347, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, özellikle süreli ve belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya verenin fesih hakkını farklı hükümlerle düzenlemektedir:
(1) Belirli süreli sözleşmelerde, kiracı, kira süresinin bitiminden en az onbeş gün önce fesih bildiriminde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzamış sayılır.
Kiraya veren ise, sözleşme süresinin bitimine dayanarak fesih talebinde bulunamaz.
Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda, kiraya veren bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak suretiyle, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.
(2) Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimi yaparak sözleşmeyi sona erdirebilir.
Bu düzenleme ile kiracının korunması amaçlanırken, kiraya verene de belirli şartlar altında fesih hakkı tanınmıştır.
Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde On Yıllık Uzama Süresi
Belirli süreli kira sözleşmeleri genellikle kiracının belirlenen süre boyunca taşınmazı kullanmasını garanti eder. Fakat sözleşme süresi sona erdiğinde, kiracı tarafından sözleşmenin feshedileceğine dair yazılı bir bildirim yapılmazsa, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için otomatik olarak yenilenir. Bu yıllık uzama süreci, yasal olarak on yıla kadar devam eder.
Örneğin:
- 01.01.2021 tarihinde 1 yıl süreyle akdedilen bir kira sözleşmesi düşünelim.
- Kiracı, 2021 yılı sonunda herhangi bir fesih bildirimi yapmazsa, sözleşme 01.01.2022’den itibaren aynı koşullarla otomatik olarak 1 yıl daha uzar.
- Bu yıllık uzamalar her yıl devam eder ve 10 yıl tamamlandığında, yani 01.01.2031 tarihinde on yıllık uzama süresi sona erer.
On yılın tamamlanmasıyla birlikte kiraya veren, herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve haklı sebep aramadan, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı fesih bildirimi yapmak koşuluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Örneğin, yukarıdaki durumda;
- Kiraya veren, 01.10.2030 tarihinde kiracıya yazılı fesih bildiriminde bulunmalı,
- 01.01.2031 itibarıyla sözleşmenin sona ereceğini bildirerek tahliye talebinde bulunmalıdır.
Bu bildirim yapılmadığında, kiraya verenin fesih hakkı kullanılmamış sayılır ve kira sözleşmesi bir yıl daha devam eder.
4. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Fesih Hakkı
Belirsiz süreli kira sözleşmeleri ise taraflarca belirli bir sürenin kararlaştırılmadığı, süresiz devam eden sözleşmelerdir. Bu durumda;
- Kiracı, her zaman sözleşmeyi feshedebilir.
- Kiraya veren ise kiranın başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra genel hükümler uyarınca fesih bildiriminde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
Bu düzenleme, kiracıyı geniş bir koruma altına alırken, kiraya verene makul bir süre sonrasında fesih hakkı tanımaktadır.
Yargıtay Kararlarıyla TBK 347 Uygulamasına İlişkin Örnekler
Yargıtay kararları, TBK 347’nin uygulanmasına dair hukuki içtihatların şekillenmesinde önemli rol oynar. Aşağıda, bu konuda somut bir karardan örnek verilmiştir:
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2015/8957 E., 2016/680 K. kararında;
01.12.1999 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesinin, kiracının fesih bildiriminde bulunmaması nedeniyle yıldan yıla yenilenerek on yıllık uzama süresinin 01.12.2010 tarihinde tamamlandığı,
Son uzama yılının ise 01.12.2014 tarihinde sona erdiği belirtilmiştir.
Kiraya verenin, 25.07.2014 tarihinde üç ay önceden yazılı fesih bildiriminde bulunması üzerine, mahkemenin TBK 347 hükümlerine uygun olarak tahliye talebini kabul etmesi gerektiği vurgulanmıştır.
Bu karar, kiraya verenin on yıllık uzama süresinin dolmasını bekleyip, uzama yılı sonunda yasal süre içinde bildirimde bulunmasının zorunlu olduğunu ve bu kurala uyulmadığında fesih hakkının kullanılamayacağını açıkça ortaya koymaktadır.
Pratikte Karşılaşılan Örnek Durumlar
Yanlış Bildirim Süresi Uygulaması
Örneğin, kiraya veren, on yıllık uzama süresi dolmadan veya uzama yılının bitiminden önce üç ayı tamamlamadan fesih bildirimi yaparsa, bu fesih hukuken geçersiz sayılır. Bu durumda, kiracı sözleşmenin devam ettiğini kabul ederek taşınmazda kalmaya devam edebilir.
Bildirim Yapılmaması Halinde Sözleşmenin Otomatik Uzaması
Kiracı, kira süresi dolmadan bildirimde bulunmazsa, sözleşme otomatik olarak bir yıl daha uzar. Bu uzama on yıl boyunca tekrarlandığı için, kiraya verenin fesih hakkını kullanabilmesi için on yıllık sürenin tamamlanması gerekir. Bu süre içinde herhangi bir nedenle tahliye talebinde bulunması mümkün değildir.
Sonuç ve Hukuki Öneriler
TBK madde 347, kira sözleşmelerinin sona erdirilmesinde kiraya veren ve kiracının haklarını dengeleyen önemli bir düzenlemedir. Kiraya verenler;
- Kiracıdan kaynaklanan fesih talebi olmaması halinde, belirli süreli sözleşmelerde on yıllık uzama süresinin tamamlanmasını beklemeli,
- Her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı fesih bildirimi yapmalıdır.
Aksi takdirde, fesih geçersiz sayılır ve tahliye talepleri reddedilir.
Kiracılar ise, sözleşmenin otomatik olarak yenilenebileceğini ve fesih bildirimlerine dikkat etmeleri gerektiğini bilmelidir.
Her iki tarafın da hak ve yükümlülüklerini doğru bilmesi ve süreci hukuka uygun yönetmesi için alanında uzman bir avukattan destek alması tavsiye edilir.
Geçmez Hukuk Bürosu
Comment (1)
Kiralananın Yeniden İnşası Gerekçesiyle Fesih Hakkı - Geçmez Hukuk Bürosu | Avukatlık Ve Danışmanlık | İzmir
says Ağustos 10, 2025 at 16.46[…] ilişkin genel fesih hükümlerine uygun hareket ederek, kira sözleşmesini sona […]