Kira sözleşmeleri, kiraya veren ile kiracı arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen önemli hukuki işlemlerdir. Bu sözleşme kapsamında kiraya veren, kiralananı kullanma ve yararlanma hakkını kiracıya devretmekle yükümlü olurken, kiracı da kararlaştırılan kira bedelini, belirlenen zaman ve yerde ödemekle yükümlüdür.
Özellikle kira bedelinin ödenmemesi durumunda, kiralayanın kira sözleşmesini sona erdirme hakkı doğmaktadır. Bu yazımızda, Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) kapsamında kiracının kira bedelini ödememesi halinde kiralayanın fesih hakkı ve bu hakkın nasıl kullanılacağı ayrıntılı olarak ele alınacaktır.
Kiracının Kira Bedelini Ödeme Yükümlülüğü
Türk Borçlar Kanunu’nun 313. maddesinde açıkça belirtildiği üzere:
“Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür.”
Bu yükümlülük, TBK m. 314 uyarınca şu şekilde devam etmektedir:
“Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.”
Bu düzenlemelerden anlaşılacağı üzere, kiracı kira bedelini ödemekle yükümlü olup, bu borcunu ifa etmediği takdirde, kiralayanın fesih hakkı doğabilir.
Kiracının Kira Bedelini Ödememesi Halinde Kiralayanın Fesih Hakkı
Fesih Hakkının Koşulları ve Usulü
Kiracının kira bedelini ödememesi tek başına kira sözleşmesinin otomatik olarak sona ermesini sağlamaz. TBK m. 315 uyarınca kiraya verenin, kiracıya yazılı fesih bildirimi yapması ve belirli bir süre tanıması gerekmektedir. Söz konusu madde hükmü şöyledir:
“Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.”
Bu düzenleme uyarınca, kiralayan;
- Öncelikle kiracıya yazılı olarak ödeme yapması için en az 10 gün (konut ve çatılı işyeri kiralarında ise 30 gün) süre tanımalı,
- Bu sürede ödeme yapılmazsa fesih bildiriminde bulunabileceğini açıkça belirtmeli,
- Kiracı sürede ödeme yapmazsa kira sözleşmesini feshedebilir.
Fesih Bildiriminin Önemi ve Sonuçları
Fesih bildirimi yapılmadan ve bu sürenin dolması beklenmeden tahliye talebinde bulunulması hukuken geçersizdir. Kiraya verenin bu usulü takip etmemesi halinde mahkeme fesih ve tahliye talebini reddedecektir.
Yargıtay Kararları Işığında Kiracının Ödeme Yükümlülüğünün İhlali
Kiracının kira bedelini ödememesi nedeniyle kiralayanın fesih hakkının kullanımı konusunda Yargıtay’ın önemli kararları bulunmaktadır:
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 17.04.2014, 2014/3531 E., 2014/5192 K.: Dosyada, kiracıya yasal ihtar süresi olan 30 gün verilmeden tahliye talebinde bulunulduğu tespit edilmiştir. TBK m. 315 uyarınca bu sürenin dolması beklenmeden tahliye talebinde bulunulması hukuka aykırıdır. Mahkemece tahliye isteminin reddi gerekir.
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 11.09.2014, 2014/9221 E., 2014/9629 K.: Kira sözleşmesinde kira bedellerinin peşin olarak her ayın 1-5 tarihleri arasında ödeneceği kararlaştırılmıştır. Takip tarihindeki kira bedelinin henüz muaccel hale gelmediği tespit edilmiştir. Bu nedenle henüz talep edilemeyen kira bedeli üzerinden tahliye talebi doğru değildir.
Bu kararlar, kiraya verenin fesih hakkını kullanırken TBK’da öngörülen usul ve şartlara harfiyen riayet etmesi gerektiğini göstermektedir.
Sonuç ve Hukuki Öneriler
Kiracı tarafından kira bedelinin ödenmemesi, kiralayanın kira sözleşmesini feshetmesi için tek başına yeterli değildir. Kiralayanın TBK m. 315’de öngörülen yazılı bildirim ve süre tanıma şartlarını yerine getirmesi zorunludur.
Aksi halde, yapılan tahliye talebi mahkemece reddedilir. Kiraya verenin haklarının korunması, hukuki süreçlerin doğru işletilmesi ve olası uyuşmazlıkların önlenmesi için profesyonel hukuki destek alması tavsiye edilir.
Bu konuyla
Konuyla ilgili
başlıklı yazımızı da inceleyebilirsiniz.
Geçmez Hukuk Bürosu