Konut ve işyeri kiralarında kira sözleşmesinin feshi konusu, tarafların hak ve yükümlülükleri bakımından önemli bir hukuki meseledir. Genel kural olarak, kira sözleşmesinin sona erdirilmesi için kiracının, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce kiralayana fesih bildiriminde bulunması gerekmektedir. Ancak, bazı istisnai durumlarda ve kanunda öngörülen şartların gerçekleşmesi halinde, kiralayan da kira sözleşmesini feshedebilmektedir.
Bu yazımızda, Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 350. maddesi kapsamında kiralayanın kira sözleşmesini fesih hakkı ve bu hakkın kullanımı için aranan şartlar ayrıntılı olarak incelenecektir.
Kiralayanın Kira Sözleşmesini Fesih Hakkı: TBK m. 350
Kanuni Düzenleme ve Kapsamı
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi, kiralananın kiralayan tarafından kendisi veya belirli yakınları için zorunlu olarak kullanılması gerektiği hallerde, kiralayanın kira sözleşmesini feshedebileceğini düzenlemektedir. Maddenin ilgili hükmü şu şekildedir:
“Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, kiralayan kira sözleşmesini feshedebilir.”
Bu hükümle, kiralayanın kendisi veya belirlenen yakınlarının gerçek ve zorunlu konut veya işyeri ihtiyacının bulunması durumunda, kira sözleşmesinin feshi mümkün kılınmıştır.
Gereksinim Şartının Değerlendirilmesi
Kiralananın feshedilebilmesi için, kiralayanın veya yakınlarının gereksiniminin zorunlu ve samimi olması gerekir. Ancak TBK’da bu zorunluluk ve samimiyetin ölçütü somut olarak belirlenmemiştir; dolayısıyla bu hususun somut olayın özellikleri dikkate alınarak değerlendirilmesi gerekmektedir.
Pratikte, aşağıdaki durumlar gereksinimin varlığını ortadan kaldıran somut unsurlar olarak kabul edilmektedir:
- Kiralayan veya ihtiyaç duyan kişinin, kiralananın bulunduğu bölgede başka taşınmazının olması,
- Kiralayanın yurt dışında ikamet etmesi ve dönüş imkanının bulunmaması.
Bu ve benzeri durumlar, gereksinimin zorunlu ve samimi olmadığı kanaatini doğurabilir.
Yargıtay Kararlarıyla Değerlendirme
Yargıtay uygulaması, TBK m. 350 uyarınca kiralayanın fesih hakkını kullanabilmesi için gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olması gerektiğini açıkça ortaya koymaktadır.
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 23.01.2019, 2018/7751 E., 2019/493 K.: Somut olayda taraflar arasında kira sözleşmesinin varlığı kabul edilmiştir. Kiralayanın oğlu için konut ihtiyacının doğduğu, kirada oturma durumunun da dosya kapsamında kanıtlandığı belirtilmiştir. Mahkemece, ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinin kabul edilmesi gerektiği vurgulanmıştır.
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 22.05.2019, 2019/2702 E., 2019/4829 K.: Kiralayanın ihtiyacının devamlılık arz etmesi gerektiği, geçici veya henüz gerçekleşmemiş ihtiyaçların fesih sebebi sayılamayacağı belirtilmiştir. İhtiyacın dava açıldığı tarihte mevcut olması yeterli olmayıp yargılama süresince de devam etmesi gerektiği karara bağlanmıştır.
Yeniden Kiralama Yasağı ve Hukuki Sonuçları
TBK m. 355 Hükmü
Kiralananın ihtiyaç sebebiyle boşaltılması halinde kiralayanın, TBK’nin 355. maddesi gereğince, haklı sebep olmaksızın eski kiracısından başkasına, tahliye tarihinden itibaren üç yıl geçmeden kiralananı kiralayamaması esastır. Maddenin ilgili kısmı şöyledir:
“Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.”
Yeniden Kiralama Yasağına Aykırılık Durumunda Tazminat Hakkı
Kiralayanın bu yasağı ihlal etmesi halinde eski kiracı, tahliye edilen son kira yılındaki kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talebinde bulunabilir. Bu tazminat hakkı, üç yıllık sürenin dolmadığı dönemdeki sözleşme ihlallerine karşı korunma sağlar.
Mülkiyetin Değişmesi ve Yeniden Kiralama Yasağı
Üç yıllık sürede kiralanan taşınmazın başka birine devredilmesi halinde, yeni malik yeniden kiralama yasağına tabi olmaz. Ancak, devir işleminin, yasağın etkisiz hale getirilmesi amacıyla yapılması halinde bu durum hukuken geçersiz sayılır.
Yargıtay Kararından Örnek
- Yargıtay 4. Hukuk Dairesi, 08.04.2002, 2001/13394 E., 2002/4387 K.: Davalı, kiralananı ihtiyacı sebebiyle tahliye ettirmiş ancak yasa süresi dolmadan taşınmazı danışıklı şekilde üçüncü kişiye satmış ve tekrar satın alarak yeniden kiraya vermiştir. Yargıtay, bu uygulamanın 6570 sayılı Kanun hükümlerine aykırı olduğunu hükme bağlamıştır.
Sonuç ve Hukuki Öneriler
Kira sözleşmelerinde kiralayanın fesih hakkı, TBK kapsamında katı şartlara bağlıdır. Kiralayanın ihtiyaç iddiasının samimi, zorunlu ve gerçek olması zorunludur. Ayrıca, gereksinim nedeniyle tahliye edilen taşınmazların yeniden kiralanmasında üç yıllık yasağa uyulması gerekir.
Kiracılar, bu yasağa aykırı hareket edilmesi durumunda, haklarını tazminat davası yoluyla koruyabilirler. Kiralayanlar ise ihtiyacın gerçekliği hususunda somut ve geçerli delillerle durumu kanıtlamak zorundadır.
Bu nedenle, kira sözleşmelerinin feshi süreçlerinde tarafların hak ve yükümlülüklerini tam anlamıyla bilmesi, hukuki uyuşmazlıkların önlenmesi açısından büyük önem taşımaktadır. Hukuki destek almak ve haklarınızı korumak için uzman bir avukata başvurmanız tavsiye edilir.
Geçmez Hukuk Bürosu
Comment (1)
Ev Sahibinin Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Sözleşmeyi Feshetme Hakkı - Geçmez Hukuk Bürosu | Avukatlık Ve Danışmanlık | İzmir
says Ağustos 10, 2025 at 16.13[…] Gereksinim Nedeniyle Tahliye Edilen Taşınmazın Başka Birine Kiralanmasının Hukuki Sonuçları […]