Bu çalışmada, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 352. maddesinin 2. fıkrasında tanzim olunan “İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye” müessesesi, doktriner esaslar, mevzuat hükümleri ve Yargıtay’ın müstakar içtihatları çerçevesinde incelemeye tabi tutulmaktadır. Makalede; kira sözleşmesinin hukuki niteliği, iki haklı ihtarın oluşum şartları, ihtarda aranacak nitelikler, borcun muacceliyet anı, ihtarnamenin veya icra takibindeki ihtarlı ödeme emrinin tebliğ edildiği anın hukuki belirleyiciliği, tebliğ öncesi ve sonrası yapılan ödemelerin davanın kaderine etkisi, muacceliyet şartlarının sınırları ve zorunlu dava şartı olan arabuluculuk usulü akademik ve detaylı bir perspektifle ele alınmaktadır.
Giriş Ve Problemâtik
Kira ilişkisinde kiracının kira bedelini süresinde ödememesi neticesinde kiraya verenin TBK m. 352/2 uyarınca tahliye davası açabilmesi için gönderilen veya icra takibiyle çekilen ihtarların “haklı” sayılmasının kesin usuli ölçütü nedir; tebliğ anından önce yapılan ödemeler ile muacceliyet şartı davanın esasına nasıl etki eder?
Kira sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesinde tanımlandığı üzere, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği tam iki tarafa borç yükleyen (synallagmatic) sürekli bir sözleşmedir. Bu hukuki ilişkide kiracının en temel edim yükümlülüğü, kira bedelini sözleşmede veya kanunda kararlaştırılan vadede aslına ve usulüne uygun olarak eda etmektir.
Kiracının kira bedelini zamanında ödemeyerek temerrüde düşmesi halinde, kiraya verene kanun tarafından birtakım hukuki koruma mekanizmaları ve sözleşmeyi sona erdirme imkânları tanınmıştır. Bu imkânlardan biri de TBK m. 352/2 hükmünde düzenlenen “İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye” müessesesidir. Ancak uygulamada kiraya verenler tarafından keşide edilen her ihtarname veya başlatılan her icra takibi kendiliğinden “haklı ihtar” niteliği kazanmamaktadır. Usul hukuku ve borçlar hukuku prensipleri gereğince; ihtarın çekildiği veya icra takibinin başlatıldığı tarih değil, ihtarın veya ihtarlı ödeme emrinin kiracıya fiilen tebliğ edildiği an hukuki rejim bakımından belirleyici kabul edilmektedir. Bu makalede, söz konusu müessesenin tüm detayları, Yargıtay’ın en güncel kararları ışığında derinlemesine analiz edilecektir.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davasının Maddi Ve Usuli Şartları (TBK m. 352/2)
Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 2. fıkrası, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verene dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirme hakkı veren özel bir tahliye sebebidir.
| TBK m. 352/2 UYARINCA İKİ HAKLI İHTARIN ELEMANLARI | |
|---|---|
| 1. Zaman Dilimi | Aynı kira yılı veya bir yıldan uzun süreli kiralarda aynı kira dönemi içinde gerçekleşmiş olması gerekir. |
| 2. Sayı ve Nitelik | İki ayrı aya veya döneme ait kira borcu için iki haklı ihtarın bulunması gerekir. |
| 3. Konu | Ödenmeyen veya geciktirilen muaccel kira bedeli ile yan giderlere ilişkin olmalıdır. |
| ⚖️ Dava Açma Süresi | Kira yılının veya kira döneminin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır. |
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu – Madde 352/2: “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”
Aynı Kira Yılı veya Kira Dönemi Unsuru
İki haklı ihtarın varlığından söz edebilmek için ihtarların aynı kira yılı veya aynı kira dönemi içerisinde yapılmış olması şarttır. Farklı kira yıllarına dağılmış olan ihtarlar birleştirilerek TBK m. 352/2 uyarınca tahliye davasına konu edilemez.
- Bir yıldan kısa süreli kiralarda: Sözleşme süresi içinde iki haklı ihtarın yapılmış olması gerekir.
- Bir yıl ve daha uzun süreli kiralarda: İhtarların aynı bir kira yılı içinde gerçekleşmesi zorunludur. Örneğin; 1 Ocak 2024 – 31 Aralık 2024 kira yılında yapılan iki haklı ihtar geçerli iken, biri 2023 Aralık, diğeri 2024 Ocak ayına ilişkin ise bu iki ihtar aynı kira yılına ait olmadığından dava reddedilir.
İhtarın “Haklılık” Niteliği Ve Tebliğ Anının Belirleyici Rolü
Uygulamada kiraya verenlerin ve hukukçuların sıklıkla düştüğü hataların başında, ihtarname keşide edildiği veya icra takibi açıldığı an ihtarın “haklı” hale geldiği düşüncesidir. Oysa ki icra ve borçlar hukukunda tebliğ anı (nokta-i nazar) esastır.
| İHTARIN HAKLILIK DEĞERLENDİRMESİ | |
|---|---|
| TEBLİĞDEN ÖNCE YAPILAN ÖDEME | TEBLİĞDEN SONRA YAPILAN ÖDEME |
|
|
Ödeme Zamanı ile Tebliğ Zamanının Karşılaştırılması
Bir ihtarın (noter ihtarnamesi veya icra takibindeki 13 örnek ihtarlı ödeme emri) haklı kabul edilebilmesi için iki temel kümülatif şartın bulunması zorunludur:
- Borcun Muaccel Olması: İhtara konu kira alacağının muacceliyet tarihinin (ödemenin yapılması gereken son günün) dolmuş olması gerekir. Vadesi gelmemiş bir kira borcu için çekilen ihtar haksızdır.
- Tebliğ Anında Borcun Ödenmemiş Olması: İhtarın veya ödeme emrinin kiracıya fiilen veya hukuken (Tebligat Kanunu m. 21 vb. uyarınca) tebliğ edildiği gün ve saatte o borcun halen ödenmemiş bulunması şarttır.
İcra Takiplerinde Ödeme Emrinin Tebliği
Kiraya veren, kira alacağının tahsili amacıyla icra dairesi kanalıyla ihtarlı ödeme emri (Örnek No: 13) gönderdiğinde; takibin başlatıldığı veya takip talebinin düzenlendiği tarih değil, icra müdürlüğünce çıkarılan ödeme emrinin kiracıya tebliğ edildiği tarih dikkate alınır.
Eğer kiracı, ödeme emri posta memuru tarafından kendisine teslim edilmeden veya tebliğ işlemi tamamlanmadan önce banka kanalıyla kira borcunu kiraya verenin hesabına yatırmışsa, icra takibi yapılmış olsa dahi bu takip ikinci veya ilk haklı ihtar niteliği kazanmaz. Buna karşılık, tebligat kiracıya ulaştıktan sonra kiracı borcu aynı gün dahi ödese, tebliğ anında temerrüt/gecikme olgusu gerçekleştiği için söz konusu ihtar “haklı ihtar” olarak kayıt altına alınır.
Muacceliyet Şartının Sınırları Ve Birden Fazla Ayın Ayrılarak İhtara Konu Edilmesi Yasağı
Kira sözleşmelerinde yer alan “muacceliyet şartı” (bir ayın kira bedeli ödenmediği takdirde sonraki ayların da muaccel hale geleceğine dair şartlar) ve birden fazla ödenmeyen ayın bulunması durumu, iki haklı ihtarın oluşumunu doğrudan etkiler.
| BÖLÜNEREK İHTAR ÇEKİLME YASAĞI |
|---|
| ⚠️ Durum: Kiracının Ağustos, Eylül ve Ekim ayları borcu ödenmemiştir. ⚖️ Hukuki Zorunluluk: Kiraya veren 11 Kasım tarihinde ihtar çekerken muaccel olan tüm ayları (Ağustos, Eylül, Ekim ve muaccel olmuşsa Kasım) tek bir ihtarda istemek zorundadır. ❌ Usulsüzlük: Bu ayları bölerek her ay için ayrı ayrı ihtar çekilip “iki haklı ihtar şartı” oluşturulamaz. |
Aynı anda muaccel olmuş birden fazla aya ait kira alacağı varken, kiraya verenin suni olarak iki haklı ihtar şartını oluşturmak amacıyla bu ayları bölüp farklı tarihlerde ayrı ayrı ihtarlara veya takiplere konu etmesi dürüstlük kuralına (TMK m. 2) ve usule aykırıdır. İhtarın çekildiği veya takibin yapıldığı tarihte muaccel olan tüm kira bedellerinin tek bir ihtarda istenmesi gerekir; aksi takdirde müteakip ihtarlar haklı ihtar olarak değerlendirilmez.
Doktrin Ve Yargıtay İçtihatları Işığında Somut Olay Analizleri
Yargıtay’ın müstakar hale gelmiş içtihatları, tebliğ öncesi ödeme ve usulsüz ihtar bölmeleri hususunda derece mahkemelerine yol göstermektedir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 04.10.2011 T., 2011/5829 E., 2011/10191 K.
“İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracının bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtara sebebiyet vermiş olması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Davacı kiralayan tarafından Ocak 2010 kira bedelinin tahsili amacıyla başlatılan ikinci icra takibi 7.1.2010 tarihinde olup, ödeme emri davalıya 11.1.2010 tarihinde tebliğ edilmiştir. Davalı tarafça Ocak ayı kira borcu davacının banka hesabına ödeme emrinin tebliğinden önce 8.1.2010 tarihinde yatırılmıştır. Bu durumda davalı aleyhine başlatılan icra takibi ile gönderilen ihtarlı ödeme emrinin davalı kiracıya tebliğinden önce takibe konu borç ödendiğinden davacı tarafça yapılan icra takibi ikinci haklı ihtara esas teşkil etmez.”
Kararın Akademik Analizi: Yargıtay bu kararında son derece net bir çizgi çekmiştir. Takip 7 Ocak’ta başlatılmış, ödeme 8 Ocak’ta yapılmış, tebligat ise 11 Ocak’ta gerçekleşmiştir. Ödeme, takipten SONRA fakat tebliğden ÖNCE yapıldığı için ödeme emri tebliğ edildiğinde hukuken ödenmemiş bir borç kalmamıştır. Bu nedenle takip boşa çıkmış ve haklı ihtar niteliğini kaybetmiştir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 09.11.2015 T., 2015/6177 E., 2015/9648 K.
“İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için, kiracının bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtara sebebiyet vermiş olması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. İlk ihtarın haklılık kazanabilmesi için takibe konu kira borcunun ödeme emrinin tebliğinden önce ödenmemiş olması gerekir. Ancak, davacı tarafından dayanılan davalı aleyhine başlatılan icra takibi ile gönderilen ihtarlı ödeme emrinin davalı kiracıya tebliğinden önce takibe konu borç ödendiğinden, davacı tarafça yapılan icra takibi ikinci haklı ihtara esas teşkil etmez.”
Kararın Akademik Analizi: Bu karar da tebliğ anındaki borçluluk durumunun önemini teyit etmektedir. Kiraya veren icra takibi başlatmış olsa bile, kiracının tebliğden önce borcu kapatması durumunda bu takip kiracı aleyhine bir “haklı ihtar” ikazı olarak kütüğe işlenemez.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 01.06.2017 T., 2017/3875 E., 2017/8822 K.
“Davacı 01.01.2014-01.01.2015 kira yılı içinde 11.11.2014 tarihinde keşide ettiği ihtarname ile 2014 yılının 8, 9, 10. aylarına ait kira bedellerinin ödenmesini istemiştir. Ancak sözleşmedeki muacceliyet şartı gereğince ilk ihtar tarihi olan 11.11.2014 tarihinde diğer icra takiplerine konu edilen Kasım ve Aralık ayları kira paraları muaccel hale gelmiş olup bu ilk ihtar ile istenebilecek iken ayrı ayrı ihtarlara konu yapılmasına olanak bulunmadığından mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde tahliyeye hükmedilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Ayrıca dosyada mevcut banka dekontlarının incelenmesinden ikinci ihtara konu Kasım 2014 kira parasının 20.11.2014 tarihinde yani ihtarın tebliğ tarihinden önce, üçüncü ihtara konu Aralık 2014 kira parasının da 09.12.2014 tarihinde yine ihtar tebliğ tarihinden önce ödendiği anlaşılmaktadır. Mahkemece ihtarname tebliğinden önce kira bedellerinin ödenmiş olması nedeniyle de iki haklı ihtar şartı oluşmadığı gözetilerek davanın reddi gerekirken yazılı şekilde kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.”
Kararın Akademik Analizi: Bu ilamda iki ayrı hukuka aykırılık birden tespit edilmiştir: First, muaccel hale gelmiş sonraki ayların tek ihtarda istenmesi gerekirken suni olarak parçalanıp ayrı ihtarlara konu edilmesi; ikincisi ise ihtar kargolanıp keşide edilse dahi kiracının tebliğden önce banka vasıtasıyla ödeme yapması sebebiyle ihtarın haklılığını yitirmesidir.
Dava Süresi Ve Zorunlu Arabuluculuk Dava Şartı
İki haklı ihtar şartı gerçekleştikten sonra davanın açılması ve yürütülmesi de sıkı usul kurallarına bağlanmıştır.
| TAHLİYE DAVASI USUL SÜREÇ HARİTASI | |
|---|---|
| ↓ | |
| KİRA YILININ BİTİMİNDEN İTİBAREN 1 AY İÇİNDE | |
| 1. Zorunlu Arabuluculuk Başvurusu | 7445 sayılı Kanun / HMK m. 185/A uyarınca kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunludur. |
| 2. Dava Açılması (Sulh Hukuk Mahkemesi) | Arabuluculukta anlaşma sağlanamaması halinde son tutanak ile dava açılır. |
- Dava Açma Süresi: İki haklı ihtarın yapıldığı kira yılının veya kira döneminin bitiminden itibaren en geç bir ay içinde tahliye davası açılmalıdır. Bu süre hak düşürücü nitelikte olup mahkemece re’sen gözetilir.
- Dava Açma Süresinin Uzaması (TBK m. 353): Kiraya veren, en geç dava açma süresi (1 ay) içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse (ihtar etmişse), dava açma süresi o kira yılı için bir kira yılı uzamış sayılır.
- Dava Şartı Arabuluculuk: 7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesi gereğince, kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır.
Genel Değerlendirme ve Sonuç
Türk Borçlar Hukuku uygulamasında TBK m. 352/2 uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, kiraya verenlere kiracının eksik veya geç ödeme alışkanlıklarına karşı tanınmış çok etkili bir fesih yoludur. Ancak bu yolun başarıya ulaşması son derece hassas usuli dengelere bağlıdır.
İhtarın haklı sayılabilmesinde yegane kerteriz noktası ihtarın tebliğ anıdır. İhtarname keşide edilmiş veya icra takibi başlatılmış olsa dahi, kiracı posta kuryesi veya tebligat memuru tebliğ işlemini tamamlamadan önce borcu öderse, yapılan takip veya gönderilen ihtar haklılık niteliğini tamamen kaybeder. Ayrıca muaccel olmuş birden fazla ayın suni olarak parçalanıp ayrı ihtarlara dönüştürülmesi de yargı organlarınca kabul görmemektedir. Bu nedenle, iki haklı ihtara dayalı tahliye süreçlerinde ödeme tarihlerinin, banka dekontlarının, tebliğ mazbatalarının saat ve gün bazında incelenmesi ve sürecin uzman bir hukukçu marifetiyle yürütülmesi hak kayıplarını engelleyecektir.
Sıkça Sorulan Sorular
S1: Kiracı kira borcunu icra takibi açıldıktan sonra fakat ödeme emri kendisine tebliğ edilmeden öderse bu takip haklı ihtar sayılır mı?
Cevap: Hayır, sayılmaz. Yargıtay’ın kararlılık kazanmış içtihatlarına göre, takibe konu borç ödeme emrinin kiracıya tebliğ edildiği andan önce ödenmişse, icra takibi başlatılmış olsa dahi bu işlem iki haklı ihtara esas alınacak bir “haklı ihtar” niteliği kazanamaz.
S2: İhtarname kiracıya tebliğ edildikten sonra yapılan ödeme ihtarın haklılığını ortadan kaldırır mı?
Cevap: Hayır, kaldırmaz. İhtar veya ihtarlı ödeme emri kiracıya tebliğ edildiği anda kira borcu ödenmemişse, temerrüt ve gecikme olgusu tebliğ anıyla birlikte hukuken doğmuş olur. Kiracının tebliğden sonra (örneğin aynı gün veya 3 gün sonra) ödeme yapması borcu sona erdirse de, ihtarın “haklı ihtar” olma vasfını ortadan kaldırmaz.
S3: İki haklı ihtarın farklı kira yıllarında yapılması durumunda tahliye davası açılabilir mi?
Cevap: Hayır, açılamaz. TBK m. 352/2 uyarınca iki haklı ihtarın mutlaka aynı kira yılı veya aynı kira dönemi içinde gerçekleşmiş olması şarttır. Örneğin; ilk ihtarın 2023 yılının Kasım ayında, ikinci ihtarın ise yeni kira yılı olan 2024 yılının Şubat ayında yapılması halinde aynı kira yılı şartı gerçekleşmediğinden dava reddedilir.
S4: Kiracının ödenmemiş 3 aylık kira borcu varsa, her ay için ayrı ayrı 3 ihtar çekilerek 2 haklı ihtar şartı tamamlanabilir mi?
Cevap: Hayır. Kiraya veren ihtar tarihinde muaccel olmuş (vadesi gelmiş) tüm kira alacaklarını tek bir ihtarda istemek zorundadır. Aynı anda muaccel olan borçların bölünüp ayrı ihtarlara konu edilmesi dürüstlük kuralına aykırıdır ve bu şekilde çekilen sonraki ihtarlar geçersiz sayılır.
S5: İki haklı ihtar oluştuktan sonra tahliye davası ne zaman ve hangi mahkemede açılmalıdır?
Cevap: Tahliye davası, ihtarların yapıldığı kira yılının veya kira döneminin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır. Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi‘dir. Ancak dava açılmadan önce dava şartı olan arabuluculuk başvurusunun yapılması zorunludur.
S6: Kiracı eksik ödeme yaparsa bu durum ihtar çekilmesi için haklı sebep oluşturur mu?
Cevap: Evet. Kiracının kira bedelini eksik ödemesi de borcun gereği gibi eda edilmemesi anlamına gelir. Eksik kalan miktar için çekilen ihtarname veya başlatılan icra takibi, tebliğ anında eksik kısım ödenmemişse haklı ihtar sayılır.
Geçmez Hukuk Bürosu