Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk gerçekten zorunlu mu? Kira alacağı, tahliye veya kira tespiti gibi davalara başlamadan önce hangi hâllerde arabulucuya başvurmak gerekir?

Son yıllarda kira uyuşmazlıklarında büyük bir artış yaşanması, dava sürelerinin uzaması ve mahkemelerin iş yükünün ağırlaşması nedeniyle, kira hukukuna ilişkin birçok uyuşmazlık bakımından arabuluculuk başvurusu zorunlu hâle getirilmiştir. Ancak uygulamada, hangi hâllerin zorunlu arabuluculuk kapsamında olduğu, hangi taleplerin dava şartı sayıldığı ve bazı taleplerin neden arabuluculuğa tabi olmadığı konusunda ciddi tereddütler ortaya çıkmaktadır. Özellikle kira alacağının tahsili, tahliye, kira tespiti, 18/B maddesi kapsamındaki süreler ve icra takibi ile dava arasındaki ilişki hem teoride hem de uygulamada yoğun şekilde tartışılmaktadır.

Bu çalışma, kira hukukunda zorunlu arabuluculuğun kapsamını, istisnalarını, dava şartı olarak arabuluculuğun sonuçlarını ve güncel tartışmaları ele alarak, okuyucuya kapsamlı ve güncel bir bakış sunmayı amaçlamaktadır.

Zorunlu Arabuluculuğun Temel Amacı ve Kapsamı

Kira ilişkilerinde zorunlu arabuluculuğun uygulanmasının temel amacı, tarafların uyuşmazlıklarını dava yoluna başvurmadan önce hızlı ve düşük maliyetle çözüme kavuşturmasıdır. Zorunlu arabuluculuk sayesinde:

• Mahkemelerin iş yükü azalmakta,
• Dava süreçleri kısalmakta,
• Tarafların uzlaşma ihtimali artmakta,
• Taraflar çoğu zaman ilişkiyi devam ettirebilmektedir.

Özellikle konut ve çatılı işyeri kira ilişkilerinde ortaya çıkan kira bedelinin arttırılması, tahliye talepleri, kira alacakları, yan giderler, sözleşmeye aykırılık tazminatları, ortak gider alacakları gibi uyuşmazlıklar yoğun olarak arabuluculuğa taşınmaktadır.

18/B Maddesi Kapsamında Kira Uyuşmazlıklarında Dava Şartı Arabuluculuk

7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesi, kira ilişkilerinden doğan bazı uyuşmazlıklar için dava şartı olarak arabuluculuğu zorunlu hâle getirmiştir.

Hangi uyuşmazlıklar zorunlu arabuluculuk kapsamındadır?

• Kira alacağı (ödenmeyen kira bedelleri, yan giderler, ortak gider borçları)
• Tahliye davaları (temerrüt, ihtiyaç, yeniden inşa ve imar, 2 haklı ihtar vb. sebeplerle)
• Kira tespiti davaları
• Sözleşmeye aykırılıktan doğan tazminat talepleri
• Kira sözleşmesinin uyarlanması (TBK m. 138 kapsamında)

Bu talepler yönünden doğrudan dava açılamaz; önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.

Kira Alacaklarının Tahsili: İcra Takibi ve Dava Arasındaki Fark

Kira alacaklarının tahsilinde uygulamada iki temel yol vardır:

İcra takibi (ilamsız takip) açılması

İcra takibi, kira alacaklarının tahsili için pratik ve hızlı bir yoldur. Kanun gereği kira alacağı için icra takibi başlatmak arabuluculuk şartına tabi değildir. Dolayısıyla alacaklı, kira alacağını doğrudan icraya koyabilir.

Alacağın dava yoluyla istenmesi

Eğer alacaklı icra yerine dava yolunu seçerse, bu durumda zorunlu arabuluculuğa tabidir. Arabulucuya başvurmadan açılan kira alacağı davası, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir.

Bu ayrım, uygulamada sıkça karıştırılmaktadır.

Tahliye Talepleri ve Arabuluculuk Süreci

Tahliye talepleri arabuluculuk kapsamındadır

Kira ilişkisine dayanan tahliye talepleri, gerek temerrüt nedeniyle tahliye, gerek ihtiyaç sebebiyle tahliye, gerekse diğer tüm tahliye sebepleri bakımından zorunlu arabuluculuk kapsamına girer.

İcra yoluyla tahliye (örneğin ödeme emrine itiraz edilmesi)

İcra hukukundan kaynaklanan tahliye talepleri arabuluculuk kapsamı dışındadır.
Örneğin:

• Kira borcundan dolayı İcra İflas Kanunu m. 269 gereği tahliye talepli takip yapılmışsa
• Kiracı itiraz ettiğinde açılacak itirazın kaldırılması / tahliye talepli dava arabuluculuğa tabi değildir.

Çünkü bu talepler icra hukukundan kaynaklanır, kira sözleşmesinin kendisinden değil.

Kira Tespit Davaları ve 5 Yıllık ÜFE Sınırının Arabuluculuğa Etkisi

Kira tespit davaları, özellikle son yıllarda kira artış oranlarının yoğun tartışma konusu olması nedeniyle çok sık başvurulan bir dava türü hâline gelmiştir.

Kira tespiti davalarında arabuluculuk zorunlu mu?

Evet. Kira tespiti davaları 18/B kapsamında zorunlu arabuluculuğa tabidir.

Alt sınır aranmaz

Kira tespit davalarında, bazı kullanıcı veya avukatların sandığının aksine, “5 yıllık sürenin dolması” koşulu arabuluculuk için aranmaz.
Beş yıl yalnızca hakim tarafından yapılacak serbest kira tespiti için geçerlidir.

Arabuluculuk Görüşmelerinin Süresi ve 18/B Sürelerinin Önemi

Arabuluculuk Kanunu’na göre kira uyuşmazlıklarında:

• Arabulucu, başvuru kendisine tevdi edildikten sonra 3 hafta içinde süreci sonuçlandırmalıdır.
• Bu süre, zorunlu hâller varsa en fazla 1 hafta uzatılabilir.

Toplamda 4 hafta içinde sürecin tamamlanması gerekir.

Bu süreler, özellikle tahliye taleplerinde ve artan kira uyuşmazlıklarında oldukça önemlidir. Zira sürecin mahkemeye taşınmasındaki gecikmeler, kiraya veren bakımından ciddi mağduriyetlere sebep olabilmektedir.

Arabuluculukta Anlaşma Sağlanamazsa Ne Olur?

Taraflar arabuluculuk aşamasında anlaşamazsa:

• Arabulucu son tutanak düzenler.
• Bu tutanak, dava açmak için zorunlu belgedir.
• Tutanak olmadan açılan dava dava şartı yokluğu nedeniyle reddedilir.

Arabuluculuk Sürecinde Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar

Vekâletname eksikliği

Uygulamada en sık rastlanan sorunlardan biri, taraf vekillerinin geçerli vekâletname sunmaması veya özel yetki maddelerinin eksik olmasıdır.

Tebligat sorunları

Tarafların adres kayıt sisteminde farklı adres göstermesi, tebligatın uzun sürmesi nedeniyle süreci uzatabilmektedir.

İhtiyaç ve tahliye davalarında kötü niyetli başvurular

Bazı kiraya verenlerin yalnızca tahliye baskısı kurmak için arabuluculuğa başvurduğu durumlar görülmektedir.

Kira tespit talepleri ile kira uyarlama taleplerinin karıştırılması

Her iki talep de arabuluculuğa tabi olmasına rağmen hukuki nitelikleri tamamen ayrıdır. Bu nedenle arabulucular tarafından yapılacak değerlendirmelerde yanlış yönlendirmeler olabilmektedir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Kira alacağı davası açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Evet. İcra takibi hariç, kira alacağı dava yoluyla talep edilecekse arabuluculuk zorunludur.

2. Tahliye talepleri arabuluculuk kapsamına girer mi?

Evet. Kira sözleşmesine dayanan tüm tahliye sebepleri arabuluculuğa tabidir.
Ancak icra yoluyla tahliye talepleri kapsam dışıdır.

3. Kira tespit davası açmadan önce arabulucuya gitmek gerekir mi?

Evet, 18/B maddesi gereği kira tespiti davaları arabuluculuk kapsamındadır.

4. Arabuluculuk kaç günde sonuçlanır?

3 hafta + olası 1 haftalık uzatma ile toplam 4 hafta içinde sonuçlanır.

5. Arabuluculukta anlaşma olmazsa ne olur?

Son tutanak düzenlenir ve bu tutanakla dava açılabilir.

Sonuç

Kira hukukunda zorunlu arabuluculuk, uyuşmazlıkların daha hızlı çözülmesini, taraflar arasındaki iletişimin korunmasını ve mahkemelerin iş yükünün azaltılmasını amaçlayan önemli bir mekanizmadır. Ancak 18/B maddesinin uygulama alanının geniş olması ve kira uyuşmazlıklarının niteliği gereği, sürecin doğru yönetilmesi büyük önem taşır. Özellikle tahliye talepleri, kira alacakları ve kira tespit davalarında arabuluculuk sürecinin doğru değerlendirilmesi, sürecin sağlıklı ilerlemesini sağlamaktadır.

Geçmez Hukuk Bürosu olarak, kira hukukuna ilişkin tüm uyuşmazlıklarda müvekkillerimize hem arabuluculuk sürecinde hem de dava aşamasında profesyonel danışmanlık hizmeti sunmaktayız.

Geçmez Hukuk Bürosu