Kira ödemelerinde süresinde ödeme yapılmazsa, kiracı kendiliğinden temerrüde düşer mi ve tahliye işlemi hangi koşullarda gerçekleşir?
Kira ilişkilerinde kiracının asli borcu, sözleşmede kararlaştırılan tarihte veya İcra ve İflas Kanunu (İİK) m.269 uyarınca tanınan 30 günlük yasal süre içinde kira bedelini ödemektir. Bu sürenin geçirilmesi hâlinde kiracı kendiliğinden temerrüde düşer ve temerrüt gerçekleştiğinde tahliye hukuki bir sonuç olarak doğar.
Temerrüt Olgusunun Hukuki Niteliği
Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre:
- Temerrüt, yasal sürenin geçirilmesi ile oluşur; ödeme anı belirleyici değildir.
- Kira bedelinin sonradan ödenmesi, icra dosyasına yapılması, harici ödemeler veya yargılama aşamasında tamamen ödenmiş olması temerrüdü ortadan kaldırmaz.
- Temerrüt olgusu, tahliye talebinin reddine yol açmaz, aksine tahliye için yeterli bir hukuki dayanak oluşturur.
Önemli Yargıtay Kararları
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 27.10.2014, 2014/11203 E., 2014/11638 K.:
“…Takip borçlusunun yasal süre içinde kira borcunu ödememesi temerrüde düşmesine yol açar. Borcun yasal sürenin geçmesinden sonra ödenmesi temerrüt olgusunu ortadan kaldırmaz.” - Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 07.03.2007, 2007 E., 2007/104 K.:
“…Yargılama sırasında borcun tamamen ödenmiş olması, temerrüdün hukuki sonuçlarını ortadan kaldırmaz.” - Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 10.05.2017, 2017/2063 E., 2017/671 K.:
“…İcra dosyasına yapılan ödeme, alacaklının 30 gün içinde paraya fiilen ulaşamaması halinde temerrüdü ortadan kaldırmaz. Mahkemece tahliye kararı verilmesi gerekir.”
Bu kararlar, süresinde ödenmeyen kira bedeli bakımından tahliye hakkının alacaklıya doğrudan tanındığını açıkça ortaya koymaktadır.
Tahliye İçin Geçerli Koşullar
- Kira borcunun yasal sürede ödenmemesi: 30 günlük süre, İİK m.269 uyarınca temerrüt için başlangıç tarihidir.
- Ödemenin sonradan yapılması: Temerrüdü ortadan kaldırmaz.
- İcra dosyasına ödeme veya harici ödeme: Alacaklının fiilen bedeli tahsil etmesi şarttır; fiilen ulaşmadığı sürece temerrüt geçerlidir.
- Alacaklının tahsil beyanı veya icra müdürlüğü kaynaklı gecikmeler: Temerrüt olgusunu ortadan kaldırmaz.
Sonuç: Süresinde ödenmeyen kira borcu var ise, mahkemece tahliye kararı verilmesi hukuken zorunludur.
Yargıtay İçtihatlarıyla Özet
| Husus | Temerrüt Olgusu Üzerindeki Etki |
|---|---|
| Yasal sürede ödeme yapılmaması | Temerrüt oluşur |
| Ödemenin icra dosyasına yapılması | Temerrüdü kaldırmaz |
| Borcun haricen ödenmesi | Temerrüdü kaldırmaz |
| Yargılama aşamasında borcun ödenmesi | Temerrüdü kaldırmaz |
| Alacaklının tahsil beyanı | Temerrüdü kaldırmaz |
| İcra müdürlüğü kaynaklı gecikme | Temerrüdü kaldırmaz |
Sıkça Sorulan Sorular
1. Kira borcu yasal sürede ödenmezse ne olur?
- Kiracı kendiliğinden temerrüde düşer ve tahliye hakkı doğar.
2. Sonradan yapılan ödeme tahliyeyi engeller mi?
- Hayır. Ödeme, temerrüt olgusunu ortadan kaldırmaz.
3. İcra dosyasına ödeme yapılmışsa tahliye engellenir mi?
- Hayır. Alacaklı 30 gün içinde fiilen kira bedeline ulaşmamışsa, temerrüt gerçekleşir.
4. Yargıtay’ın bu konudaki görüşü nedir?
- Temerrüt, yasal sürenin geçirilmesiyle doğar. Ödemenin yapılmış olması veya borcun tamamen kapanması, temerrüdün hukuki sonuçlarını ortadan kaldırmaz.
Geçmez Hukuk Bürosu