İmar uygulaması kapsamında hisseli taşınmazlar, maliklerin rızası olmadan müstakil parsel haline getirilebilir mi? Fiili kullanım tespiti, hissedarların mülkiyet hakkını ne ölçüde etkiler?
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi uyarınca yapılan arazi ve arsa düzenlemeleri, mülkiyet hakkına doğrudan etki eden idari işlemler arasında yer almakta olup, özellikle hisseli taşınmazlar bakımından uygulamada ciddi hukuki uyuşmazlıklara yol açabilmektedir. Son yıllarda yapılan yasal ve ikincil mevzuat düzenlemeleriyle birlikte, fiili kullanım esasına dayalı parselasyon uygulamaları daha görünür hale gelmiştir.
Bu çalışmada; İmar Kanunu m.18’in kapsamı, 7181 sayılı Kanun ve ilgili Yönetmelik hükümleri çerçevesinde fiili kullanım – hissedar muvafakati ilişkisi ele alınacaktır.
İmar Kanunu’nun 18. Maddesinin Amacı ve Kapsamı
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi; imar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazilerin, malikleri ya da diğer hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın imar planına uygun şekilde düzenlenebilmesine olanak tanımaktadır.
Bu kapsamda;
- Taşınmazların birbirleriyle veya yol fazlalarıyla birleştirilmesi,
- Kamu kurumlarına veya belediyelere ait yerlerle bütünleştirilmesi,
- Yeniden imar planına uygun ada ve parsellere ayrılması,
- Müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtılması,
- Re’sen tescil işlemlerinin yapılması
yetkisi, imar alanı içinde belediyelere, belediye ve mücavir alan dışında ise valiliklere tanınmıştır.
Bu yetkinin tanınmasındaki temel amaç, planlı kentleşmenin sağlanması ve imara elverişli parsellerin oluşturulması gibi kamusal yararın gerçekleştirilmesidir.
Hisseli Taşınmazlar Bakımından Yeni Düzenlemeler
04.07.2019 tarihli ve 7181 sayılı Kanun’un 9. maddesi ile hisseli arsa ve araziler bakımından önemli bir yenilik getirilmiştir. Buna göre düzenleme alanında kalan hisseli taşınmazlar, asgari parsel büyüklüğünü sağlamak kaydıyla;
- Hisse sahiplerinin muvafakati ile veya
- Fiili kullanım esasına göre,
müstakil hale getirilebilecektir.
Bu düzenleme, klasik anlayışta esas alınan “oy birliği” ilkesinden önemli bir sapmayı ifade etmektedir.
Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik m.17/d ve Fiilî Kullanım
22.02.2020 tarihli ve 31047 sayılı Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik’in 17/d maddesi, fiili kullanım esasına ilişkin uygulamayı ayrıntılı şekilde düzenlemiştir.
Buna göre;
- Düzenleme sahasında kalan hisseli arsa ve araziler,
- Hisse sahiplerinin muvafakati bulunmasa dahi,
- İlgili idarece fiilî kullanım durumunun tespit edilmesi hâlinde,
imar planında aksine bir hüküm yoksa ve asgari parsel büyüklüğü sağlanıyorsa, müstakil parseller hâline getirilebilecektir.
Fiilî kullanımın tespiti ise;
- Mahallinde yapılan incelemeler,
- Özel parselasyon krokileri,
- Emlak vergisi kayıtları,
- Belediyece düzenlenmiş çap ve benzeri belgeler
esas alınarak hazırlanan ve yetkili makamlarca onaylanan tutanaklar aracılığıyla yapılmaktadır.
Fiili Kullanım Esasına Göre Müstakil Parsel Oluşturmanın Hukuki Sonuçları
Yukarıda yer verilen mevzuat hükümleri birlikte değerlendirildiğinde; İmar Kanunu’nun 18. maddesi kapsamında kalan alanlarda, fiili kullanımın varlığının tespiti halinde, hissedarların muvafakati aranmaksızın taşınmazların müstakil parseller haline getirilmesi mümkün hale gelmiştir.
Bu durum;
- Taşınmazı fiilen kullanmayan,
- Fiili kullanımdan haberdar olmayan,
- Parselasyon sürecine dâhil edilmeyen
hisse sahipleri açısından mülkiyet hakkına müdahale tartışmalarını gündeme getirmektedir.
Fiili Kullanımdan Haberdar Olmayan Hissedarların Hukuki Başvuru Yolları
Fiili kullanım esasına göre yapılan imar uygulamalarında, işlemin muhatabı olan her hissedarın bu süreçten fiilen haberdar olması her zaman mümkün olmayabilmektedir. Bu nedenle fiili kullanım tespitine dayalı olarak yapılan parselasyon işlemlerine karşı, işlemden menfaati ihlal edilen hisse sahiplerinin hukuki yollara başvurma hakkı bulunmaktadır.
Bu kapsamda;
- Fiili kullanımın gerçeği yansıtmadığı,
- Tespitin eksik veya hatalı olduğu,
- Asgari parsel büyüklüğü şartının sağlanmadığı,
- İdari usullere aykırı işlem tesis edildiği
iddiaları, somut olay çerçevesinde yargısal denetime konu edilebilecektir.
Değerlendirme
İmar Kanunu’nun 18. maddesi kapsamında yapılan düzenlemeler, kamusal yarar ile mülkiyet hakkı arasındaki hassas dengeyi doğrudan etkilemektedir. Fiili kullanım esasına dayalı parselasyon uygulamaları, uygulamada idareye geniş bir takdir yetkisi tanımakta; buna karşılık hissedarlar açısından dikkatle denetlenmesi gereken sonuçlar doğurmaktadır.
Bu nedenle, imar uygulamalarına konu taşınmazlarda;
- fiili kullanımın varlığı,
- tespit sürecinin usulüne uygunluğu,
- idari kararların dayanağı
hukuki açıdan titizlikle incelenmelidir.
Sıkça Sorulan Sorular
1. İmar Kanunu 18. madde kapsamında muvafakat şart mı?
Kural olarak hayır. İmar Kanunu m.18, belirli şartlar altında maliklerin muvafakati aranmaksızın düzenleme yapılmasına izin vermektedir.
2. Fiili kullanım nedir?
Fiilî kullanım, hisseli taşınmazın fiilen hangi hissedar tarafından kullanıldığının somut delillerle ortaya konulmasıdır.
3. Fiili kullanım varsa hissedar rızası aranmaz mı?
Mevzuata göre, fiili kullanım idarece usulüne uygun şekilde tespit edilmişse, hissedar muvafakati aranmaksızın müstakil parsel oluşturulabilir.
4. Fiili kullanımdan haberdar olmayan hissedar ne yapabilir?
Bu durumda ilgili idari işleme karşı iptal davası açılması ve hukuka aykırılık iddialarının yargı önünde ileri sürülmesi mümkündür.
Geçmez Hukuk Bürosu