Kira sözleşmesi süresi dolduğunda kiracı tahliye edilmek zorunda mıdır? Belirli süreli kira sözleşmesi gerçekten kendiliğinden sona erer mi?

Kira ilişkilerinde en sık karşılaşılan uyuşmazlıkların temelinde, sözleşmenin süresine ilişkin yanlış varsayımlar yer almaktadır. Türk Borçlar Kanunu, kira sözleşmelerini yalnızca “başlangıç ve bitiş tarihi” üzerinden değil; uzama, fesih ve tahliye rejimi üzerinden ele almakta ve özellikle konut ile çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyan özel hükümler öngörmektedir.

Bu yazıda, belirli süreli ve belirsiz süreli kira sözleşmeleri arasındaki farklar, uygulamada sık yapılan hatalar ve Yargıtay içtihatları ışığında ayrıntılı olarak incelenecektir.

Kira Sözleşmelerinin Süre Bakımından Sınıflandırılması

Türk Borçlar Kanunu’na göre kira sözleşmeleri, süre bakımından iki temel kategoriye ayrılır:

• Belirli süreli kira sözleşmeleri
• Belirsiz süreli kira sözleşmeleri

Bu ayrım, yalnızca teorik bir sınıflandırma olmayıp; fesih hakkının kullanılması, tahliye talebi, dava açma zamanı ve hak kayıpları bakımından doğrudan belirleyici niteliktedir.

Belirli Süreli Kira Sözleşmesi Nedir?

Belirli süreli kira sözleşmesi; tarafların sözleşmenin sona ereceği tarihi açıkça veya örtülü şekilde kararlaştırdığı kira ilişkisini ifade eder. Sözleşmede yer alan bu sürenin sonunda, kira ilişkisinin sona ermesi hedeflenir.

Ancak uygulamada sıklıkla düşülen önemli bir hukuki yanılgı bulunmaktadır:
Sözleşmede bir bitiş tarihinin bulunması, kira ilişkisinin sürenin dolmasıyla kendiliğinden ve kesin olarak sona ereceği anlamına gelmez.

Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında, kanun koyucu kiracıyı koruyucu bir yaklaşım benimsemiş ve süre bitimine rağmen sözleşmenin kendiliğinden sona ermesini istisna hâline getirmiştir.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi ve Fesih Mekanizması

Belirsiz süreli kira sözleşmesi; tarafların sözleşmenin sona ereceği tarihi kararlaştırmadıkları veya bu tarihin belirlenemediği kira ilişkilerinde söz konusu olur.

Bu sözleşme türünde sona erdirme, fesih bildirimi yoluyla gerçekleşir. Tarafların;

• Kanunda öngörülen fesih dönemlerine,
• Bildirim sürelerine
  uygun hareket etmesi zorunludur.

Usulüne uygun olmayan veya yanlış zamanda yapılan fesih bildirimleri, çoğu zaman hukuki sonuç doğurmaz. Bu durum; tahliye planlamasının aksamasına, dava sürelerinin kaçırılmasına ve telafisi güç hak kayıplarına yol açabilmektedir.

Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sürenin Dolmasının Hukuki Sonucu

Konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından Türk Borçlar Kanunu, genel hükümlerden ayrılan özel bir yasal rejim öngörmektedir. Uygulamada sıkça karşılaşılan “süre bitti, tahliye gerekir” anlayışı, hukuki dayanaktan yoksundur.

TBK’ya göre;

• Sözleşmede yazılı süre dolmuş olsa dahi,
• Kiracı tarafından yasal süresi içinde fesih bildirimi yapılmadığı sürece,

kira sözleşmesi kanun gereği aynı koşullarla bir yıl daha uzamış sayılır.

Bu nedenle kiraya verenin, yalnızca sözleşme süresinin dolmasına dayanarak tahliye talep etme hakkı bulunmamaktadır. Tahliye, ancak kanunda sınırlı sayıda sayılan nedenlerin varlığı hâlinde ve çoğu durumda mahkeme kararıyla mümkündür.

Yargıtay Kararları Işığında Kira Sözleşmesinin Uzaması ve Tahliye

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatlarında da bu husus açıkça vurgulanmaktadır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/1445 E., 2017/401 K. sayılı kararında;
belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin, kiracı tarafından sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunulmadıkça aynı koşullarla bir yıl uzayacağı, kiraya verenin ise sürenin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremeyeceği ifade edilmiştir. Ayrıca on yıllık uzama süresinin sonunda, kiraya verene sebep göstermeksizin fesih hakkı tanındığı belirtilmiştir.

3. Hukuk Dairesi 2023/5848 E., 2024/4073 K. sayılı kararda ise;
konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesinin sürenin dolmasıyla sona ermeyeceği, tahliyenin ancak kanunda belirtilen nedenlere dayalı olarak açılacak dava sonucunda verilecek mahkeme kararıyla mümkün olacağı açıkça vurgulanmıştır. Kiraya verenin tek taraflı fesih iradesinin hukuki sonuç doğurmayacağı da kararda özellikle belirtilmiştir.

Değerlendirme ve Uygulamadaki Önemi

Belirli ve belirsiz süreli kira sözleşmesi ayrımı, yalnızca teorik bir hukuk tasnifi değildir. Aksine bu ayrım;

• Hangi tarafın,
• Hangi tarihte,
• Hangi hukuki sebebe dayanarak
  hak kullanabileceğinin doğrudan cevabını oluşturur.

Kira ilişkisi kurulurken ve sona erdirilirken; sözleşmenin türü, süresi, tarafların iradeleri ve kanuni fesih rejimi birlikte değerlendirilmelidir. Doğru hukuki planlama sayesinde, birçok uyuşmazlık dava aşamasına gelmeden etkin şekilde yönetilebilmektedir.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Belirli süreli kira sözleşmesi süresi dolunca otomatik olarak sona erer mi?

Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracı süresinde fesih bildiriminde bulunmadıkça sözleşme kanun gereği bir yıl uzar.

2. Kiraya veren sadece sürenin dolmasına dayanarak tahliye isteyebilir mi?

Hayır. Tahliye, ancak Türk Borçlar Kanunu’nda sınırlı sayıda belirtilen nedenlerin varlığı hâlinde mümkündür.

3. Belirsiz süreli kira sözleşmesi nasıl sona erdirilir?

Belirsiz süreli kira sözleşmeleri, kanunda öngörülen fesih dönemleri ve bildirim sürelerine uygun şekilde yapılacak fesih bildirimi ile sona erdirilebilir.

4. Tahliye için mutlaka dava açılması gerekir mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, çoğu durumda tahliye ancak mahkeme kararıyla mümkündür. Tek taraflı fesih işlemleri kural olarak yeterli değildir.

Geçmez Hukuk Bürosu