Bu yazımızda, kira tespit davası açılmadan önce kiralayan tarafından kiracıya ihtarname gönderilmesinin zorunlu olup olmadığı ve böyle bir ihtarnamenin hukuksal mahiyetinin ne olacağı detaylı olarak açıklanacaktır.
Kira Tespit Davasının Dayanağı: TBK Madde 344 ve 345
Türk Borçlar Kanunu’nun madde 344/3 hükmüne göre:
“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”
Bu hüküm, süresi 5 yılı doldurmuş kira sözleşmelerinde, kiralayanın kira bedelinin yeniden tespit edilmesini mahkemeden talep edebilmesini sağlamaktadır.
Kanun’un madde 345 hükmü ise kira tespit davasının açılma koşullarını düzenlemektedir:
“Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.”
Bu hüküm uyarınca kira tespit davası açmadan önce kiracıya ihtarname gönderme zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak kiralayanın ihtarname göndermesi, mahkeme tarafından tespit edilecek kira bedelinin uygulanacağı tarih bakımından belirleyici bir unsurdur.
İhtarname Gönderilmemesi ve Mahkeme Kararının Etkisi
Kiralayan, kira bedelinin tespiti hususunda kiracıya yazılı bir bildirimde bulunmamışsa, mahkeme tarafından belirlenecek kira bedeli, dava dilekçesinin kiracıya tebliğini takip eden yeni kira yılı için geçerli olacaktır.
Bu durumda, kiralayan ihtarname göndermediği için, mahkemenin tespit edeceği bedel önceki kira yılı için uygulanamaz ve kira bedeli yeni kira yılının başlangıcından itibaren geçerlilik kazanır.
İhtarname Gönderilmesi ve Mahkeme Kararının Etkisi
Kiralayan, kira bedelinin tespiti hususunda kiracıya yazılı bir bildirimde bulunmuşsa, mahkeme tarafından tespit edilecek kira bedeli, yazılı bildirimi takip eden kira yılının başlangıcından itibaren geçerli olur.
Bu, kiracının söz konusu bedel hakkında önceden bilgilendirilmiş olması ve mahkeme kararının geriye dönük uygulanmaması prensibini sağlamaktadır.
Sözleşmede Artış Kararı Var İse İhtarnamenin Önemi
Türk Borçlar Kanunu madde 345/3 uyarınca, kira sözleşmesinde her yeni kira yılı için kira bedelinde artış yapılacağı kararlaştırılmışsa, kiralayanın kiracıya gönderdiği ihtarnamenin mahkemece tespit edilen kira bedelinin geçerlilik tarihi açısından belirleyiciliği ortadan kalkmaktadır.
Bu durumda, kira sözleşmesinde öngörülen artış hükümleri, mahkeme tespitinden bağımsız olarak uygulanacaktır.
Hukuksal Sonuç ve Uygulamadaki Önemi
- İhtarname zorunlu değildir, ancak kiracıya gönderilmesi mahkeme kararının geçerlilik başlangıcını belirler.
- İhtarname gönderilmediğinde, kira bedeli yeni kira yılı başında geçerli olur.
- Sözleşmede her yıl artış hükmü varsa, ihtarnamenin belirleyici etkisi ortadan kalkar.
Bu düzenleme, hem kiralayanın haklarının korunmasını hem de kiracının haklarının gözetilmesini sağlamaktadır. Mahkemelerin de kira tespitinde hukuki güvenlik ve öngörülebilirlik ilkesine göre karar vermesine olanak tanır.
Bu yazı, kira tespit davalarında ihtarnamenin hukuki mahiyetini ve uygulamadaki etkilerini açıklamayı amaçlamaktadır. Gerektiğinde, kiracıya gönderilecek ihtarname ve kira tespit davası süreçleri hakkında Geçmez Hukuk Bürosu profesyonel danışmanlık sunmaktadır.
SSS – Kira Tespit Davasında İhtarname
1. Kira tespit davası açmadan önce kiracıya ihtarname göndermek zorunlu mudur?
Hayır, Türk Borçlar Kanunu madde 345 uyarınca kira tespit davası açmak için ihtarname gönderme zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak ihtarname, mahkeme tarafından tespit edilecek kira bedelinin uygulanacağı tarih açısından belirleyici olur.
2. İhtarname gönderilmezse kira bedeli ne zaman geçerli olur?
Kiracıya yazılı bildirim yapılmamışsa, mahkeme tarafından tespit edilen kira bedeli, dava dilekçesinin kiracıya tebliğini takip eden yeni kira yılı için geçerli olur.
3. Kiralayan ihtarname gönderirse ne değişir?
Kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuşsa, mahkemece belirlenen kira bedeli, ihtarnameyi takip eden kira yılının başından itibaren geçerlilik kazanır.
4. Sözleşmede her yıl kira artışı öngörülmüşse ihtarnamenin etkisi var mıdır?
Hayır, sözleşmede her yeni kira yılı için artış yapılacağı kararlaştırılmışsa, ihtarnamenin mahkeme kararı üzerindeki belirleyici etkisi ortadan kalkar.
5. İhtarname göndermenin kiracı açısından önemi nedir?
İhtarname, kiracının kira artışından önceden haberdar olmasını sağlar ve hukuki belirsizlikleri azaltır. Mahkeme, kira bedelini belirlerken bu yazılı bildirimi dikkate alabilir.
6. İhtarname göndermenin kiralayan açısından faydası nedir?
Kiralayan, mahkemece tespit edilen kira bedelinin, yazılı bildirimi takip eden kira yılının başından itibaren geçerliliğini sağlayarak kira gelirini güvence altına alır.
Geçmez Hukuk Bürosu