Kentsel dönüşüm uygulamalarında en sık karşılaşılan sorunlardan biri, maliklerin projeye ilişkin ortak bir irade ortaya koyamamasıdır. Peki, maliklerin anlaşamaması hâlinde dönüşüm süreci nasıl ilerler ve azınlıkta kalan maliklerin hukuki durumu ne olur? Bu yazımızda, 6306 sayılı Kanun çerçevesinde uyuşmazlıkların çözüm mekanizmasını ve uygulamadaki kritik aşamaları ele alıyoruz.

Kentsel Dönüşüm Sürecinin Hukuki Dayanağı

6306 Sayılı Kanun Kapsamının Belirlenmesi

Kentsel dönüşüm uyuşmazlıklarının çözümünde ilk ve belirleyici aşama, taşınmazın 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında olup olmadığının tespitidir.

Bu kapsamda taşınmazın:

• Riskli yapı,
• Riskli alan,
• Rezerv yapı alanı

statülerinden birine girip girmediği belirlenmelidir. Zira bu Kanun kapsamında yürütülen dönüşüm süreçlerinde, klasik kat mülkiyeti hükümlerinden farklı olarak özel bir karar alma ve uygulama rejimi öngörülmektedir.

Karar Alma Süreci ve Çoğunluk Kuralı

Salt Çoğunluk Esası

6306 sayılı Kanun’un 6. maddesi uyarınca:

• Riskli yapılarda, yapıların bulunduğu parsellerde,
• Riskli ve rezerv yapı alanlarında ise uygulama yapılan etap veya adalarda

yeniden değerlendirme kararları, paydaşların arsa payları oranında salt çoğunluğu ile alınır.

Bu düzenleme, oy birliği şartını ortadan kaldırarak, dönüşüm süreçlerinin azınlık tarafından engellenmesini önlemeyi amaçlamaktadır.

Malikler Arasında Uyuşmazlıkların Temel Odak Noktaları

Uygulamada maliklerin anlaşamaması hâlinde ortaya çıkan uyuşmazlıklar genellikle üç başlık altında toplanmaktadır:

1. Kanun Kapsamına Girip Girmeme Sorunu

Taşınmazın gerçekten 6306 sayılı Kanun kapsamında olup olmadığı çoğu zaman tartışma konusudur.

2. Gerekli Çoğunluğun Sağlanıp Sağlanmadığı

Kararın usulüne uygun çoğunlukla alınıp alınmadığı önem arz eder.

3. Azınlık Maliklerin Hukuki Durumu

Karara katılmayan maliklerin hakları ve karşılaşacakları sonuçlar sürecin en kritik yönünü oluşturur.

Azınlık Maliklerin Paylarının Satışı Mekanizması

Açık Artırma Usulü ile Satış

Kanun, çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere ilişkin özel bir çözüm yolu öngörmüştür. Buna göre:

• Karara katılmayan maliklerin arsa payları,
• İdarece (Başkanlıkça) belirlenen rayiç bedelden az olmamak kaydıyla,
• Öncelikle diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılabilir.

Bu düzenleme, azınlık maliklerin süreci kilitlemesini önleyen istisnai bir hukuki araçtır.

Bildirim ve Süre Rejimi

Maliklere Yapılacak Bildirim

Kanun, maliklerin hak kaybına uğramaması adına bildirim sürecini ayrıntılı şekilde düzenlemiştir. Bu kapsamda:

• Alınan karar ve teklif şartları,
• Karara katılmayan maliklere noter aracılığıyla veya
• İlgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilmek suretiyle bildirilir.

15 Günlük Süre

Bildirimde açıkça şu hususlar yer almalıdır:

• Maliklerin teklifi inceleyebileceği yer,
• Bildirimden itibaren 15 gün içinde teklifin kabul edilmemesi hâlinde,
• Arsa paylarının satışa çıkarılacağı

Tebligat Usulü

Satış sürecine ilişkin bildirimler:

• e-Devlet üzerinden,
• Muhtarlık ilanı yoluyla

yapılabilir. Muhtarlık ilanının son günü itibarıyla tebligat yapılmış sayılır.

Yargı Kararları Işığında Değerlendirme

Uygulamada yargı mercileri, özellikle usule uygunluk denetimine ağırlık vermektedir. Nitekim Danıştay 4. Daire tarafından verilen bir kararda:

• Riskli alan kararının kesinleştiği,
• Maliklerin 2/3 çoğunlukla karar aldığı,
• Karara katılmayan malike usulüne uygun bildirim yapıldığı,
• Satış sürecinin mevzuata uygun yürütüldüğü

tespit edilerek işlemin hukuka uygun olduğu sonucuna varılmıştır.

Hukuki Değerlendirme ve Sonuç

Kentsel dönüşüm süreçlerinde maliklerin anlaşamaması tek başına süreci durduran bir unsur değildir. Aksine:

• 6306 sayılı Kanun,
• Çoğunluk esasına dayalı karar alma sistemi,
• Azınlık paylarının satışına imkân tanıyan mekanizma

ile dönüşümün devamlılığını sağlamayı amaçlamaktadır.

Bu nedenle somut bir uyuşmazlıkta:

1. Taşınmazın Kanun kapsamında olup olmadığı,
2. Çoğunluk kararının usulüne uygun alınıp alınmadığı,
3. Bildirim ve satış süreçlerinin hukuka uygun yürütülüp yürütülmediği

ayrıntılı biçimde incelenmelidir.

Şayet bu şartlar sağlanmışsa, uyuşmazlığın çözümünde oybirliği aranmaz; kanunun öngördüğü özel dönüşüm rejimi uygulanır.

Sıkça Sorulan Sorular

Kentsel dönüşümde tüm maliklerin anlaşması şart mı?

Hayır. 6306 sayılı Kanun kapsamında oybirliği değil, arsa payına göre salt çoğunluk yeterlidir.

Karara katılmayan malik ne olur?

Payı, rayiç bedelden az olmamak üzere açık artırma ile diğer maliklere satılabilir.

Maliklere bildirim yapılmazsa süreç geçerli olur mu?

Hayır. Bildirim ve süre kurallarına uyulmaması işlemin iptaline yol açabilir.

Satış işlemi kim tarafından yapılır?

Satış süreci, ilgili idare (Başkanlık) tarafından yürütülür.

Muhtarlık ilanı tebligat yerine geçer mi?

Evet. İlan süresinin son günü itibarıyla tebligat yapılmış sayılır.

Kentsel dönüşüm süreci mahkemeye taşınabilir mi?

Evet. Malikler, usule aykırılık iddiasıyla idari yargıda dava açabilir.

Geçmez Hukuk Bürosu