Dijital paylaşım ekonomisinin en yaygın yansımalarından biri olan Airbnb ve muadili platformlar üzerinden gerçekleştirilen kısa süreli konut kiralamaları, mülkiyet hakkının kapsamı ile apartman/site düzeninin korunması arasındaki hukuki dengeleri kökten sarsmıştır. Ortak yaşam alanlarında yabancı sirkülasyonunun artması, güvenlik zafiyetleri ve gürültü gibi şikayetler, konut kiralama faaliyetinin yönetim planları veya kat malikleri kurulu kararları eliyle engellenip engellenemeyeceği tartışmasını yargının gündemine taşımıştır. Türk hukukunda yakın döneme kadar Kat Mülkiyeti Kanunu’nun genel hükümleri ve dürüstlük kuralı çerçevesinde çözümlenmeye çalışılan bu uyuşmazlıklar, yürürlüğe giren özel nitelikli yasal düzenlemelerle net bir usulî ve maddi şablona oturtulmuştur.

Kısa Süreli Konut Kiralamalarında Yeni Yasal Rejim ve İzin Belgesi Zorunluluğu

7464 Sayılı Kanun Kapsamında “Turizm Amaçlı Kiralama” Tanımı

Türk hukuk sisteminde 100 gün ve daha kısa süreli konut kiralamalarının temel yasal çerçevesi, 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile çizilmiştir. İlgili kanun uyarınca, tek seferde 100 gün veya daha kısa süreyle gerçekleştirilen her türlü kiralama faaliyeti “turizm amaçlı kiralama” olarak nitelendirilmiştir.

Yasa koyucu, bu tür faaliyetlerin yürütülebilmesini ticari ve kamusal denetime tabi tutmuş ve turizm amaçlı kiralama sözleşmesi akdedilmeden önce Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan izin belgesi alınmasını zorunlu kılmıştır. Bakanlıktan bu izin belgesi temin edilmeksizin mesken nitelikli bir bağımsız bölümün Airbnb ve benzeri uygulamalar üzerinden kısa süreli kullanıma açılması hukuken imkansız hale getirilmiştir.

Apartman ve Site Yönetimlerinin Engelleme Yetkisinin Hukuki Sınırları

Kat Maliklerinin Oybirliği Şartı (Yasal Baraj)

Apartman veya site yönetimlerinin, kat maliklerinin mülkiyet hakkından doğan tasarruf yetkilerini tek taraflı bir idari kararla ya da yönetim kurulu kararıyla tamamen ortadan kaldırması hukuken mümkün değildir. Ancak, 7464 sayılı Kanun, yönetime doğrudan bir yasaklama yetkisi vermek yerine, izin belgesi başvurusunun esasına yönelik aşılması imkansız bir usulî baraj getirmiştir.

Hukuki Norm: 7464 sayılı Kanun uyarınca, Bakanlığa yapılacak izin belgesi başvurularında; turizm amaçlı kiralama faaliyeti yürütülmek istenen bağımsız bölümün bulunduğu binadaki tüm kat maliklerinin oybirliği ile aldığı kararın (muvafakatname) ibrazı zorunlu tutulmuştur.

Bu düzenleme gereğince, apartmanda tek bir kat maliki dahi rıza göstermezse, kiralama yapmak isteyen mülk sahibinin yasal olarak izin belgesi alması mümkün değildir. Birden fazla bloktan oluşan sitelerde ise bu katı kural nispeten esnetilmiş; oybirliği şartı yalnızca kiralamanın fiilen yapılacağı bağımsız bölümün yer aldığı blok/bina özelinde aranmıştır. Bu durumda da alınan izin belgesinin bir örneğinin site yönetimine teslim edilmesi yasal bir yükümlülüktür. Dolayısıyla yönetim, kendiliğinden bir yasak ihdas etmese dahi, apartman bünyesinde oybirliği sağlanamadığı takdirde bu faaliyeti yasal zeminde fiilen engellemiş olmaktadır.

Kat Mülkiyeti Kanunu Işığında Genel Yükümlülükler

Yönetim Planının Sözleşme Niteliği ve Bağlayıcılığı

Bakanlıktan izin belgesi alınmış olması, ilgili bağımsız bölüm malikini veya kiracısını, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) emredici hükümlerinden ari kılmaz. KMK m. 28 uyarınca, apartmanın/sitenin “Yönetim Planı”, tüm kat maliklerini, onların ardıllarını ve konutu kullanan üçüncü kişileri bağlayan mutlak bir sözleşme niteliğindedir.

Eğer bir sitenin veya apartmanın yönetim planında “Bağımsız bölümler hiçbir şekilde pansiyon, otel, günlük kiralık veya turizm amaçlı konaklama faaliyetlerinde kullanılamaz” şeklinde açık bir yasaklama hükmü mevcutsa, Bakanlık hiyerarşik olarak bu planı sakatlayamaz. Kat malikleri, yönetim planına aykırılık gerekçesiyle Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak “hakimin müdahalesini” (KMK m. 33) ve hukuka aykırı kiralama faaliyetinin durdurulmasını her zaman talep edebilirler. Ayrıca KMK m. 18 uyarınca, konutu kısa süreli kiralayan kişilerin, diğer maliklerin haklarını ihlal edecek derecede gürültü, huzursuzluk veya çevre kirliliği yaratması da davanın esastan kabulü için müstakil birer bozma sebebidir.

İzin Belgesiz Kiralama Faaliyetlerinde Kademeli İdari Yaptırım Rejimi

7464 sayılı Kanun, izin belgesi rejiminin delinmesini ve kayıt dışı ekonomiyi önlemek amacıyla, ihlalin devamlılığına göre katlanarak artan fahiş mali yaptırımlar öngörmüştür. Yasal prosedürlere aykırı hareket eden aktörlere uygulanacak kademeli yaptırım mekanizması şu şekildedir:

KISA SÜRELİ KONUT KİRALAMA İDARİ YAPTIRIM SÜRECİ
1. Aşama – Tespit ve İlk Ceza	100.000 TL idari para cezası (her bir konut için)
	Bakanlık izin belgesi olmaksızın turizm amaçlı kiralama tespit edilir.
	15 gün içinde izin belgesi alınması için kesin süre verilir.
↓	↓
2. Aşama – İhlalin Devamı	500.000 TL idari para cezası
	15 günlük sürenin sonunda faaliyetin devam ettiği tespit edilir.
	Yeniden 15 günlük ek süre verilir (son fırsat).
↓	↓
3. Aşama – Nihai Yaptırım	1.000.000 TL idari para cezası + faaliyetin men’i
	Ek süreye rağmen izin belgesi olmadan faaliyete devam edilir.
	Airbnb vb. platformlar üzerinden ticari faaliyet tamamen durdurulur.

Özel İhlal Tiplerine İlişkin Diğer Cezai Müeyyideler

Kanun koyucu, sadece mülk sahibini değil, alt kiralama yapan kiracıları ve bu işlemlere zemin hazırlayan aracı platformları da yaptırım kapsamına almıştır:

İhlal Türü	Uygulanacak İdari Para Cezası
Turizm amaçlı kiralık konutu kendi adına kiralayıp, üçüncü kişilere alt kiralama (subletting) yapanlar	Sözleşme başına 100.000,00 TL
İzin belgesi olmayan konutların turizm amaçlı kiralanmasına aracılık eden fiziki veya dijital platformlar	Sözleşme başına 100.000,00 TL
Kanunu dolanmak amacıyla her defasında 100 günden uzun süreli sözleşmeler yapıp, aynı konutu 1 yıl içinde 4 defadan fazla kiraya verenler	Olay başına 1.000.000,00 TL

Sonuç

Sonuç itibarıyla, Airbnb ve benzeri platformlar üzerinden yürütülen kısa süreli konut kullandırmalarının apartman veya site yönetimleri eliyle engellenip engellenemeyeceği sorusu, güncel hukukumuzda net bir çözüme kavuşturulmuştur. İdari yönetimlerin doğrudan mülkiyet hakkını kısıtlama yetkisi bulunmasa da 7464 sayılı Kanun’un getirdiği “tüm kat maliklerinin oybirliği” şartı, muhalif tek bir malikin varlığı halinde dahi faaliyeti yasal olarak kilitlemektedir. Yasal izin belgesi alınmadan veya yönetim planındaki açık yasaklara aykırı olarak yürütülen kaçak kiralama faaliyetleri ise, muhataplarını milyon liraları bulan kademeli idari para cezaları ve tahliye yaptırımları ile karşı karşıya bırakmaktadır. Bu ekosistemde hukuki güvenliği sağlamanın yegane yolu, mülkiyet hakkını kullanırken komşuluk hukukuna, yönetim planı kurallarına ve Bakanlığın ruhsatlandırma rejimine tam bir uyum göstermekten geçmektedir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Apartman sakinlerinden biri dahi onay vermezse Airbnb veya günlük kiralama yapmam mümkün müdür?

Hayır, yasal olarak mümkün değildir. 7464 sayılı Kanun uyarınca Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan izin belgesi alabilmeniz için, bağımsız bölümünüzün bulunduğu binadaki tüm kat maliklerinin oybirliği ile rıza göstermesi ve bu kararın belgelenmesi şarttır. Tek bir kat malikinin bile olumsuz oy kullanması veya muvafakatname vermemesi durumunda izin belgesi düzenlenemez; belgesiz kiralama yapılması halinde ise ağır para cezaları uygulanır.

2. Sitede yer alan konutum için bloktaki maliklerden oybirliği aldım ancak site yönetimi kiralamayı engelleyeceğini söylüyor. Yönetimin böyle bir hakkı var mı?

Eğer sitenizin en üst hukuki metni olan “Yönetim Planı”nda kısa süreli, günlük veya turizm amaçlı kiralamaları tamamen yasaklayan açık bir hüküm yoksa ve siz kendi blokunuzdaki kat maliklerinden oybirliği kararı alıp Bakanlıktan izin belgesini temin etmişseniz, site yönetiminin tek başına bu faaliyeti engelleme yetkisi yoktur. Ancak yönetim planında genel bir yasaklama maddesi mevcutsa, blok maliklerinin oyu tek başına yeterli olmaz; yönetim planına uyma zorunluluğunuz baki kalır.

3. Evimi 101 günlük sözleşmeyle kiraya verirsem yine de Bakanlıktan izin belgesi almak ve apartmandan oybirliği toplamak zorunda mıyım?

Hayır. 7464 sayılı Kanun yalnızca “100 gün ve daha kısa süreli” kiralamaları turizm amaçlı kiralama kapsamına almış ve izin belgesine tabi kılmıştır. 101 gün ve daha uzun süreli kiralamalar genel hükümlere (Türk Borçlar Kanunu konut ve çatılı işyeri kiraları) tabidir; dolayısıyla bu durumda Bakanlık izin belgesi veya kat maliklerinin oybirliği kararı aranmaz. Ancak, kanunu arkadan dolanmak amacıyla kağıt üzerinde 101 gün gösterip fiiliyatta birkaç günlük kiralama yaptığınız tespit edilirse, 1.000.000,00 TL idari para cezası ile cezalandırılırsınız.

4. İzin belgesi almadan evini günlük kiraya veren bir komşumu nereye şikayet edebilirim?

İzin belgesiz olarak yürütülen kaçak turizm amaçlı kiralama faaliyetlerini, o yerin mülki idare amirliğine (Kaymakamlık veya Valilik), Kültür ve Turizm İl Müdürlüğü’ne ya da CİMER üzerinden Bakanlığa ihbar edebilirsiniz. Yapılacak kolluk ve idari denetimler neticesinde ihlalin tespiti halinde, ilgili şahsa kanunda öngörülen kademeli idari para cezaları ivedilikle tatbik edilir.

5. Kiracım, benden izin almadan evimi Airbnb üzerinden başkalarına günlük olarak kiralıyor. Bu durumda ceza kime kesilir ve ben ne yapabilirim?

7464 sayılı Kanun uyarınca, turizm amaçlı kiralama izni olan bir konutu kendi adına kiralayıp üçüncü kişilere turizm amaçlı kullandıran (alt kiralama yapan) kiracıya her bir sözleşme için 100.000,00 TL idari para cezası kesilir. Bir mülk sahibi olarak, kiracınızın bu eylemi aynı zamanda Türk Borçlar Kanunu m. 322 uyarınca sözleşmeye ve “özenle kullanma borcuna” açık bir aykırılık teşkil eder. Bu gerekçeyle kiracınıza ihtarname çekerek faaliyete son vermesini isteyebilir, aksi halde tahliye davası açarak kendisini evden tahliye edebilirsiniz.

Geçmez Hukuk Bürosu