A1: Tapu harcı, gayrimenkul devir bedelinin binde 20’si (%2) alıcıdan ve %2 satıcıdan olmak üzere toplam %4 oranında alınır[1]. Örneğin 500.000 TL’lik bir satışta alıcı 10.000 TL, satıcı 10.000 TL harç öder. Genelde uygulamada alıcı-satıcı kendi payını öder, ama anlaşmaya göre taraflardan biri tamamını da üstlenebilir.

A2: Kanunen gerçek satış bedeli esas alınmalıdır. Ancak beyan edilen bedel, en az emlak vergisi değerinde olmak zorundadır[3]. Yani belediyenin belirlediği asgari değer alt sınırdır, üstünde ise satışın gerçek tutarını beyan etmek yasal yükümlülüktür.

A3: Genellikle satıştan 6 ay – 2 yıl sonra vergi dairesi durumu tespit ederse size bir yazı gelir. Önce izaha davet mektubu gönderilip açıklama/ödeme istenir. Eğer sonuç alınamazsa cezalı tarhiyat yapılır. Yani hemen ertesi gün ceza gelmez, ama yıllar sonra da gelse idare 5 yıl geriye dönük tarhiyat yapabilir (zaman aşımı 5 yıldır).

A4: İzaha daveti kabul edip eksik vergiyi ödediğinizde normalde uygulanacak vergi ziyaı cezası %100 yerine %20 uygulanır[35]. Yani cezada %80’lik bir indirim olur. Ayrıca gecikme faizi yerine izah zammı adıyla, kabaca ödeme gecikmesine denk bir faiz ödersiniz. 30 gün içinde ödeme şarttır, yoksa indirimli ceza hakkı %20’den %50’ye çıkar (kısmen kaybedilir)[37].

A5: Değer artış kazancı, bir gayrimenkulü alış ile satış arasındaki farktan doğan kazançtır. Gerçek kişilerde, taşınmaz 5 yıl içinde satılırsa bu kazanç gelir vergisine tabi olur[67]. 5 yıldan sonra satılan konut/arsa için değer artış kazancı oluşmaz (vergi yoktur). Kazanç hesaplanırken enflasyon düzeltmesi yapılır ve belli bir tutar (2025’te 120.000 TL) vergiden istisnadır[73].

A6: İki temel istisna var: (1) Süre istisnası: 5 tam yıldan uzun süre elde tutulup satılan gayrimenkul kazançları vergiden muaftır[68]. (2) İvazsız edinim istisnası: Miras, bağış gibi bedelsiz edinilen gayrimenkullerin satış kazançları vergiye tabi değil (miktara ve süreye bakılmaksızın)[70]. Ayrıca her yıl belirlenen belli bir tutar kazanç da istisnadır (2025’te 120 bin TL). Bu şartlar dışında, gayrimenkul satış kazançları beyan edilir.

A7: Tüm satışlardan elde ettiğiniz kazançlar toplanır ve yıllık beyan edilir. İstisna tutar sadece bir kez (toplam kazanca) uygulanır, birden fazla satmanız onu artırmaz. Eğer bu satışlar devamlılık arz ediyorsa vergi idaresi bunu ticari faaliyet sayabilir – bu durumda gelir tamamı vergilenir ve hatta KDV bile gündeme gelebilir[77][78]. Ama arada yıllar var ve kişisel varlık satışıysa sorun yok, her biri 5 yıl kuralına göre değerlendirilir.

A8: Evet. Tapu işleminden sonra fark ettiyseniz, idare tespit etmeden önce vergi dairesine başvurup eksik harcı pişmanlıkla beyan edebilirsiniz[12][13]. Bu durumda vergi aslını gecikme zammıyla ödersiniz, ceza kesilmez. Ancak izaha davet yazısı geldikten sonra bu yola başvurmak kural olarak mümkün değil (artık tespit edilmiş sayılıyor)[43].

A9: Vergi ziyaı cezası, ödenmemiş veya eksik ödenmiş vergi için kesilen cezadır. Normal oranı, kayba uğratılan vergi tutarının %100’üdür (yani aynı tutarda ceza)[94]. Örneğin 10 bin TL vergi eksik ödenmişse, 10 bin TL ceza kesilir. Bu oran, bazı özel durumlarda kanunla indirilmiştir: Tapu harcı farkında %25 uygulanır[14], izaha davette %20 uygulanır, kaçakçılık suçu hallerinde 3 kat (yani %300) uygulanır vs.

A10: İtiraz/uzlaşma sürecinde tarh edilen tutarın tahsilatı genelde bekletilir. Dava açarsanız, otomatik olarak tahsil işlemi durmaz, ancak yürütmenin durdurulması talep edebilirsiniz. Mahkeme bunu kabul ederse yargı sonuna kadar ödeme yapmazsınız. Kabul etmezse, idare 30 gün sonunda vergiyi ve %50’sini aşmayan kısmı için cezayı isteyebilir (bazı durumlarda). Uygulamada, mükellefler genellikle dava süresince borcu teminat göstererek tecil (erteletme) imkânından yararlanır. Dava kazanılırsa zaten borç kalkar, kaybedilirse o aşamada ödeme yapılır (gecikme faizi işlemiş olur).