Kat irtifakının kurulması, inşaata başlamadan veya inşaat devam ederken arsa üzerinde bağımsız bölümler oluşturmak için yasal altyapıyı hazırlar. Bu bölümde “kat irtifakı” kavramından başlayarak adım adım başvuru sürecini ve gerekli evrak listesini ele alacağız.
Kat İrtifakı Nedir?
Kat irtifakı, arsa payı karşılığında ileride yapılacak bağımsız bölümlere ilişkin mülkiyet hakkı tesis eden bir hak türüdür. Arsa üzerinde bağımsız bölümlerin planlanmasını hukuken güvence altına alır.
Kat İrtifakı Kurulma Zamanı
Kat irtifakı genellikle inşaat başlangıç aşamasında veya inşaatın belirli bir aşamasına kadar (statik projelerin onaylandığı döneme kadar) Tapu Müdürlüğü’ne başvurarak kurulur. Bu sayede ileride her bağımsız bölüm ayrı tapuya dönüştürülebilir.
Gerekli Belgeler
- Yapı ruhsatı: Belediye onaylı ruhsat sureti.
- Onaylı mimari proje: Kat planları ve vaziyet planı dahil.
- Arsa malikleri beyanı: Tüm maliklerin imzalı muvafakatı.
- Bağımsız bölüm listesi: Her bölümün arsa payı oranlarıyla birlikte listesi.
- Tapu senedi ve kimlik fotokopileri: Arsa maliklerinin kimlik ve tapu belgeleri.
- Statik proje ve zemin etüdü: Yapının güvenliğini gösteren raporlar.
- (Varsa) İnşaat sözleşmesi: Arsa payı karşılığı inşaat yapılmışsa sözleşme.
Başvuru Süreci
- Tapu Müdürlüğü’ne eksiksiz belgelerle dilekçe hazırlanır.
- Resmî harç ve döner sermaye ücreti ödenir.
- Tapu personeli evrakları inceler, plan paftalarını onaylar.
- Her bağımsız bölüm için ayrı kat irtifakı tapusu düzenlenir.
Başvuru Sahibi
Arsa malikleri veya noter onaylı vekaletname ile müteahhit başvuru yapabilir.
2. İnşaatın Tamamlanması
Kat irtifakı kurulduktan sonra, yapı kullanma izni (iskân) aşamasına geçebilmek için inşaatın tüm teknik ve yapısal gerekliliklerinin eksiksiz tamamlanması gerekir. Bu bölümde inşaat tamamlanma sürecinin yasal dayanaklarını, aşamalarını, detaylı belge listesini ve dikkat edilmesi gereken önemli hususları bulabilirsiniz.
Yasal Dayanak
- 3194 sayılı İmar Kanunu madde 26–28: Uygulama projelerinin tamamlanması ve geçici kabul şartları.
- 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun madde 7–9: Yapı denetim kuruluşlarının denetim yetkileri ve raporlama zorunlulukları.
Süreç Aşamaları
- Uygulama Projelerinin Onayı
Mimari, statik, mekanik, elektrik ve sıhhi tesisat projelerinin ilgili kurum ve belediyelerce onaylandığından emin olun. Onaylı proje basımları şantiyede bulundurulmalıdır. - Saha Kurulumları ve Ara Denetimler
• Yapı denetim kuruluşu her ay düzenli olarak şantiyede denetim yapar. • Denetim günlükleri, yapı denetim raporları ve tutanaklar şantiye şefi tarafından imzalanır. - Geçici Kabul ve Ekspertiz
İnşaatın bitimine yakın tüm sistemler (elektrik, mekanik, yangın, asansör vb.) yetkili kuruluşlarca test edilir. Geçici kabule ilişkin tutanak ve raportör belgeleri hazırlanır. - Tamamlanma Bildirimi
Şantiye şefi “İnşaat Tamamlandı Bildirimi”ni düzenler. Yapı denetim kuruluşu “Uygunluk Yazısı”nı, proje sorumluları ise “Tamamlanma Belgesi”ni verir.
Detaylı Belgeler
- Onaylı uygulama projeleri (statik, mimari, mekanik, elektrik, sıhhi tesisat): Aslı veya onaylı suret.
- Yapı denetim kuruluşu raporları: Aylık denetim raporları ve nihai uygunluk yazısı.
- Elektrik ve mekanik sistem test raporları: Yetkili kuruluşlardan asansör, jeneratör, ısıtma-soğutma sistemleri raporları.
- Yangın sistemleri raporları: Sprinkler, yangın ihbar ve söndürme sistemlerine ait test ve onay belgeleri.
- Zemin etüdü raporu: İnşaat öncesi veya inşaat sırasında hazırlanan jeoteknik rapor.
- Şantiye şefi tamamlandı bildirimi: Sorumlu mühendis/mimar tarafından düzenlenen imzalı belge.
- Malzeme uygunluk belgeleri (TSE/CE sertifikaları): Beton, çelik, yalıtım, boya vb. malzemelerin kalite sertifikaları.
- Geçici kabul tutanakları: Elektrik, mekanik ve diğer sistemlerin tüm testlerden geçtiğini gösteren tutanak örnekleri.
Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
- Tüm rapor ve tutanak tarihleri, proje onay tarihleriyle uyumlu olmalı; eksik veya çelişkili belge bulunmamalıdır.
- Yapı denetim kuruluşu ve proje sorumluları arasında imza uyuşmazlığı olmamasına özen gösterin.
- Geçici kabul ve tamamlanma tarihleri arasında büyük bir zaman aralığı kalmamasına dikkat edin; uzun beklemeler ek incelemelere neden olabilir.
- Malzeme sertifikaları güncel ve orijinal olmalı, fotokopi ile sınırlı kalmamalıdır.
3. Yapı Kullanma İzni (İskân)
İnşaat tamamlandıktan sonra, binanın yasal olarak kullanılabilir hale geldiğini belgelendiren resmi izin “Yapı Kullanma İzni”dir. Bu belge olmadan bina; konut, işyeri veya diğer amaçlarla kullanılamaz.
Yasal Dayanak
- 3194 sayılı İmar Kanunu md. 30–31: Yapı kullanma izni düzenlenme usulü ve şartları.
- 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun md. 9–11: Denetim kuruluşu raporuna dayalı iskan başvuruları.
İskân Nedir?
Belediye veya yetkili idare tarafından; ruhsatlı projeye, yapı denetim raporlarına ve tamamlanma belgelerine uygunluğun tespiti sonucunda verilen, binanın “kullanılabilir” olduğunu gösteren resmi belgedir.
Gerekli Belgeler
- Yapı ruhsatı (aslı veya onaylı suret)
- İnşaat tamamlanma belgesi (yapı denetim kuruluşundan veya idareden alınan belge)
- SGK borcu yoktur yazısı (müteahhit ve yapı sahibi adına)
- Teknik uygunluk belgeleri (elektrik, sıhhi tesisat, asansör vb.)
- İtfaiye uygunluk raporu (yangın yönetmeliğine uygunluk)
- Yapı denetim kuruluşu uygunluk yazısı (nihai rapor)
İşlem Adımları
- Tüm belgeler eksiksiz hazırlanıp dosya haline getirilir.
- Belediye veya özel idareye iskan başvurusu yapılır.
- İlgili birimler (fen işleri, imar, itfaiye) inceleme ve keşif gerçekleştirir.
- Eksiklik yoksa “Yapı Kullanma İzni” düzenlenir ve başvuru sahibine teslim edilir.
Başvuru Sahibi
Ruhsat sahibi müteahhit veya yapı sahibi, noter onaylı vekaletname ile yetkilendirdiği temsilci aracılığıyla başvurabilir.
Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
- SGK borç belgesi ve itfaiye raporu tarihleri, inşaat tamamlanma tarihiyle uyumlu olmalı.
- Eksik veya çelişkili belge bulunması halinde ek inceleme süreci uzar.
- Elektrik, mekanik ve yangın sistem raporları orijinal ve güncel olmalı.
- Başvurudan önce yerel imar müdürlüğünün ek belge talebi olup olmadığını kontrol edin.
4. Kat Mülkiyetinin Kurulması
Kat irtifakı kurulmuş ve yapı kullanma izni alınmış yapılarda her bağımsız bölümün müstakil tapuya dönüştürülmesine kat mülkiyeti kurulması denir. Bu aşamada bağımsız bölümler, arsa paylarına göre ayrı taşınmaz niteliği kazanır.
Yasal Dayanak
- Türk Medeni Kanunu md. 634–650: Kat mülkiyeti hakkı ve tescil şartları.
- 2644 sayılı Tapu ve Kadastro Kanunu: Tapu sicil işlemleri ve tescil hükümleri.
Ne Zaman Kurulur?
Kat irtifakı tesis edildikten ve iskan izni alındıktan sonra, inşaat tamamlanma bildiriminin tapu kaydına işlenmesiyle kat mülkiyeti tescili yapılabilir.
Gerekli Belgeler
- Kat irtifakı tapuları: Kat irtifakı aşamasında düzenlenen tapu belgeleri.
- Yapı kullanma izni (iskan belgesi).
- Bağımsız bölüm tanım ve krokileri: Hesap cetveli ve plan paftaları.
- Kat mülkiyeti beyannamesi: Malikler arasındaki pay oranlarını gösteren belge.
- Kimlik ve imza sirküleri: Maliklere ait kimlik fotokopileri ve imza sirküleri.
- (Varsa) Vekaletname: Noter onaylı vekaletname fotokopisi.
İşlem Adımları
- Gerekli belgeler eksiksiz dosya halinde hazırlanır.
- Tapu Müdürlüğü’ne başvuru yapılır, harç ve ücretler ödenir.
- Tapu sicil memurları belgeleri inceleyerek tescil işlemlerini başlatır.
- Her bağımsız bölüm için ayrı tapu senedi düzenlenerek maliklere teslim edilir.
Başvuru Sahibi
Kat irtifakı sahipleri veya noter onaylı vekaletname ile müteahhit başvuru yapabilir.
Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
- Belgelerdeki malik isimleri ve pay oranları proje evraklarıyla birebir uyumlu olmalı.
- Tescil harç bedelleri ve döner sermaye ücretlerinin güncel tarife üzerinden ödendiğine emin olun.
- Tapu kaydında önceki tescil şerhleri varsa, gerekli iptal veya şerh yükümleri tamamlanmalıdır.
- Dosyada eksik belge veya imza olmaması, işlemlerin aksamasını önler.