Kamulaştırma, kamu yararının gerektirdiği hallerde özel mülkiyetteki taşınmazın tamamının veya bir bölümünün, kanuni usulle ve karşılığı ödenerek kamu hizmetine alınmasıdır. Bazı projelerde mülkiyet devri yerine taşınmaz üzerinde irtifak hakkı kurulur. Malik açısından ilk soru yalnızca “Ne kadar para alacağım?” değildir: Hangi işlem yapılacağı, hangi alanın etkileneceği ve tebligat tarihi de belirlenmelidir.
Normal kamulaştırma ile acele kamulaştırma arasındaki fark
Normal süreçte idare taşınmazı ve hak sahiplerini belirler, satın alma görüşmesi yapar; anlaşma sağlanamazsa bedel tespiti ve tescil davası açar. Acele kamulaştırmada ise 2942 sayılı Kanun’un 27. maddesi, kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere taşınmaza daha erken el konulmasına imkân verir. Mahkemece bilirkişi incelemesiyle belirlenen bedelin malik adına bankaya yatırılması gerekir.
Acele el koyma, nihai bedelin kesinleşmesi ve tapunun kendiliğinden idareye geçmesi demek değildir. Sonraki satın alma veya bedel tespiti ve tescil aşaması ayrıca takip edilir. Kanundaki yedi günlük mahkeme prosedürü de Resmî Gazete tarihinden itibaren yedi günde her malike ödeme yapılacağı anlamına gelmez.
İlk yapılacak kontroller
- Güncel tapu kaydından il, ilçe, mahalle/köy, ada, parsel, hisse ve takyidat bilgilerini çıkarın.
- Kararın eki liste veya harita ile idarenin parsel bazındaki uygulama paftasını birlikte kontrol edin. Ruhsat sahası haritası, o sahadaki bütün parsellerin alınacağı anlamına gelmez.
- İdareden alınacak alanı, mülkiyet devri mi yoksa geçici/daimi irtifak mı istendiğini ve dosya numarasını öğrenin.
- Tebligat zarfını, elektronik tebligat kayıtlarını, öğrenme tarihini gösteren belgeleri ve tüm yazışmaları saklayın.
Satın alma görüşmesinde hangi belge imzalanır?
2942 sayılı Kanun’un 8. maddesine göre idare, tahmini bedeli davet yazısında belirtmeksizin pazarlıkla satın alma veya trampa isteğini bildirir. Malik veya yetkili temsilcisi, tebliğden itibaren on beş gün içinde anlaşma görüşmesi için başvurabilir. Anlaşma tutanağı, taşınmazın niteliklerini, bedeli ve tescil/terkin kabulünü içerir; ferağ beyanı ve tescilin hukuki sebebi sayılır.
Anlaşma tutanağından itibaren en geç kırk beş gün içinde bedelin hazır edilmesi ve kanundaki şartlarla tescil/terkin sonrasında ödeme öngörülür. Bu süre “45 iş günü” değildir. Madde 8 kapsamında anlaşarak devredilen taşınmazın kamulaştırmasına veya bedeline karşı itiraz davası açılamaz. Bu nedenle satın alma tutanağı ile mahkemece yatırılan bedelin bankadan çekilmesi birbirine karıştırılmamalıdır.
Kamulaştırma bedeli nasıl hesaplanır?
2942 sayılı Kanun’un 11. maddesi taşınmazın niteliğine göre farklı ölçüler öngörür. Her parsel için tek bir ilçe metrekare fiyatı veya belediye vergi değeri üzerinden hesap yapmak yeterli değildir.
- Arazi: Olduğu gibi kullanıldığında sağlayacağı net gelir, verim, ürün deseni, giderler ve diğer somut özellikler değerlendirilir.
- Arsa: Özel amacı olmayan emsal satışlar ve karşılaştırılabilir özellikler incelenir. İnternet ilanındaki istenen fiyat, gerçekleşmiş satışla aynı şey değildir.
- Yapı: Resmî birim fiyatlar, yapı maliyeti ve yıpranma payı dikkate alınır.
- İrtifak: Taşınmazda hakkın kurulmasından kaynaklanan değer düşüşü gerekçeli olarak hesaplanır.
- Kısmi kamulaştırma: Alınan bölümün yanında kalan kısmın değer ve kullanılabilirlik etkisi de m.12 çerçevesinde araştırılır.
Projenin bizzat yaratacağı değer artışı veya gelecekte hayal edilen kullanımın kârı bedel hesabına doğrudan eklenmez. Ağaç, yapı, sulama imkânı ve yol erişimi gibi mevcut unsurlar ise belgelenmelidir.
Bedel tespiti ve tescil davası nasıl takip edilir?
Satın alma yoluyla sonuç alınamazsa idare taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine başvurur. Malik; tapu, emsal, gelir, yapı ve diğer değer delillerini dosyaya sunmalı, keşif ve bilirkişi raporunu takip etmelidir. Mahkemenin m.10 davetiyesinde değer ve savunma delillerinin tebliğden itibaren on gün içinde bildirilmesi gerektiği yer alır. Bilirkişi raporuna itirazın süresi ve kapsamı ayrıca değerlendirilir.
Bedelin düşük hesaplanması, tek başına “maddi hata düzeltim davası” açılması gerektiği anlamına gelmez. Değerleme itirazı, bedel tespiti yargılamasında somut verilerle yapılır; karara karşı uygulanabilir kanun yolları ayrıca incelenir. Nihai bedel ilk ödemeden düşük belirlenirse iade farkı gündeme gelebilir.
İptal davası ve süreler: Hangi işleme itiraz ediliyor?
Bedelin belirlenmesi adli yargının, idari kamulaştırma işleminin hukuka uygunluk denetimi idari yargının konusudur. Cumhurbaşkanı kararına ilişkin görev ile uygulama işlemlerine ilişkin görev aynı kabul edilmemelidir. Acelelik sebebi, kamu yararı, yetki, proje kapsamı ve parselin gerekliliği dosyaya göre değerlendirilir.
İYUK m.20/A, acele kamulaştırma uyuşmazlıklarında ivedi yargılama ve otuz günlük dava süresi öngörür; bu usulde m.11 başvurusu uygulanmaz. Ayrıca 2942 m.14, m.10 kapsamındaki mahkeme tebligatı veya kanuni ilan için otuz günlük düzenleme içerir. Başlangıç tarihi ve uygulanacak rejim, yazılı bildirim, öğrenme ve işlemin türüne göre içtihatla birlikte incelenir. Resmî Gazete’nin yayımlandığı gün herkes için aynı son dava tarihini hesaplamak doğru değildir. İdareye dilekçe vermenin süreyi mutlaka durduracağını varsaymayın.
İptal davası açılması idari işlemin yürütmesini kendiliğinden durdurmaz. Yürütmenin durdurulması koşulları ayrıca değerlendirilir. Bununla birlikte bedel/tescil davasındaki bekletici mesele ilişkisi ve 2024–2025 tarihli Anayasa Mahkemesi iptal kararları ayrı bir konudur; eski “her durumda yürütmeyi durdurma kararı alınması şarttır” anlatımıyla hareket edilmemelidir.
2026 tarihli kararın yürürlük ayrıntısı
Anayasa Mahkemesinin E.2025/190, K.2026/38 sayılı kararı, m.10’daki “Tescil hükmü kesin olup” ibaresini iptal etmiştir. Ancak yürürlük tarihi 21 Şubat 2027 olarak ertelenmiştir. Dolayısıyla 1 Ekim 2026 tarihli bir dosyada, iptal kararının açıklanması ile yürürlüğe girmesi aynı sayılmamalıdır; kanun yolu incelemesinde karar ve geçiş tarihi birlikte kontrol edilmelidir.
Kamulaştırma parası nereden alınır?
Ödeme, dosyada belirtilen banka ve hak sahipliği üzerinden ilerler. Tapuda kayıtlı olmak tek başına her bankadan anında ödeme alınmasını sağlamaz. Mahkeme ödeme yazısı, yatırma makbuzu, kimlik, hisse, miras ve takyidat durumuna göre gereken belgeler kontrol edilir. Ayrıntılı adımlar için kamulaştırma parasının alınması rehberini inceleyebilirsiniz.
İl ve proje bazındaki güncel kararlar için Kamulaştırma Merkezi’ne geçin.
Kaynaklar ve güncelleme
Son kontrol: 1 Ekim 2026. Kararların tarihi 30 Eylül 2026, yayımlandıkları Resmî Gazete’nin tarihi 1 Ekim 2026 ve sayısı 33387’dir.
Comment (1)
İdari Yargıda Olağanüstü Kanun Yararına Temyiz
says Temmuz 28, 2025 at 16.15[…] merci: Kanun yararına temyiz istemi, Danıştay Başsavcısı tarafından ilgili bakanlığın talebi üzerine veya resen yapılır. Davanın […]