1. Yönetici Özeti ve Giriş

Türkiye gayrimenkul hukuku pratiğinde, mülkiyetin devri ve paylı mülkiyet ilişkilerinin yönetimi, sosyal ve ekonomik dinamiklerin en yoğun hissedildiği alanlardan biridir. Bu dinamikler içerisinde, halk arasında “komşu hakkı” veya “şufa hakkı” olarak bilinen, hukuk terminolojisinde ise Yasal Önalım Hakkı olarak tanımlanan müessese, uzun yıllardır hem mülkiyetin korunması adına bir kalkan hem de kötü niyetli uygulamalarla bir “mülkiyet tuzağı” olarak işlev görmüştür. Ancak, Türkiye Büyük Millet Meclisi tarafından kabul edilen ve 25 Aralık 2025 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 7571 Sayılı Türk Ceza Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 631 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, bu alanda köklü, yapısal ve devrim niteliğinde değişiklikleri beraberinde getirmiştir.¹

GecmezHukuk.com Gayrimenkul Hukuku Departmanı olarak hazırladığımız bu kapsamlı rapor, 7571 Sayılı Kanun’un 35, 36 ve 37. maddeleriyle 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 733 ve 734. maddelerinde yapılan değişiklikleri, kanunun gerekçelerini, uygulama pratiklerini ve geçiş hükümlerini en ince detayına kadar incelemeyi amaçlamaktadır. Bu düzenleme, sadece hukukçuları değil, hisseli tapu sahibi olan milyonlarca vatandaşı, gayrimenkul yatırımcılarını ve inşaat sektörünü doğrudan ilgilendiren, piyasa dengelerini değiştirecek niteliktedir.

Raporumuzda, “Komşu Tuzağı” olarak adlandırılan suiistimallerin nasıl sona erdirildiği, “Rayiç Bedel” esasının getirdiği adil değerleme sistemi, dava açma sürelerindeki kısalmanın hukuk güvenliğine etkisi ve devam eden davaların akıbeti, akademik bir titizlik ve sahadan pratik içgörülerle harmanlanarak sunulacaktır. Amacımız, okuyucularımıza sadece mevzuat değişikliğini bildirmek değil, bu değişikliğin yarattığı yeni hukuki ekosistemde nasıl pozisyon almaları gerektiğine dair stratejik bir yol haritası çizmektir.

---

2. Yasal Önalım (Şufa) Hakkının Teorik Çerçevesi ve Sosyolojik Temelleri

Yasal önalım hakkı üzerindeki değişikliklerin derinliğini kavrayabilmek için, öncelikle bu hakkın varlık sebebini, tarihsel gelişimini ve Türk hukuk sistemindeki yerini anlamak gerekmektedir. Önalım hakkı, basit bir alım önceliği değil, mülkiyet teorisinin “birlikte yaşama” ve “ekonomik bütünlük” ilkelerinin bir yansımasıdır.

2.1. Paylı Mülkiyetin Doğası ve Önalım Hakkının Amacı

Türk Medeni Kanunu sistematiğinde mülkiyet, “tek kişi mülkiyeti” ve “birlikte mülkiyet” olarak ikiye ayrılır. Birlikte mülkiyetin en yaygın formu olan paylı mülkiyet, birden çok kişinin, maddi olarak bölünmemiş bir eşyanın tamamına, belli pay oranlarıyla malik olması durumudur.³ Bu mülkiyet türünde, her paydaşın payı üzerinde tasarruf yetkisi bulunmakla birlikte, eşyanın tamamı üzerindeki yönetim ve kullanım hakları müşterektir.

İşte tam bu noktada Yasal Önalım Hakkı (TMK m. 732) devreye girmektedir. Kanun koyucu, paylı mülkiyet ilişkisini, taraflar arasında güven ve uyum gerektiren bir “zorunlu ortaklık” olarak görmüştür. Bu ortaklığa, mevcut paydaşların rızası dışında, dışarıdan (üçüncü kişi) birinin girmesi, ortaklık içi dengeleri bozabilir, yönetimsel krizler yaratabilir ve taşınmazın verimli kullanımını engelleyebilir.

Bu nedenle önalım hakkının temel amacı şu başlıklar altında toplanabilir:

1. Yabancı girişini engellemek: Ortaklık yapısını koruyarak, paydaşların tanımadığı, güvenmediği veya husumet besleyebileceği üçüncü kişilerin mülkiyet birliğine girmesini önlemek.³
2. Mülkiyeti birleştirmek (Tevhit): Uzun vadede payların tek bir elde veya daha az sayıda kişide toplanmasını teşvik ederek, mülkiyetin parçalanmışlığını gidermek.
3. Ekonomik verimlilik: Paydaş sayısının artmasıyla oluşabilecek yönetim kilitlenmelerini (deadlock) önleyerek taşınmazın ekonomik değerini korumak.

Bu hak, yenilik doğuran (inşai) bir hak niteliğindedir.⁴ Yani hak sahibi paydaş, bu hakkını kullandığını açıkladığı anda (dava yoluyla), alıcı ile satıcı arasında kurulan satış sözleşmesinin şartlarıyla, kendisi ile alıcı arasında yeni bir satış sözleşmesi kurulmuş olur. Ancak, 7571 Sayılı Kanun öncesi sistemde bu “aynı şartlarla” ifadesi, büyük bir adaletsizlik mekanizmasına dönüşmüştür.

2.2. Uygulamadaki Yozlaşma: “Komşu Tuzağı” ve Kötü Niyet

Yasal önalım hakkı, teoride mülkiyet birliğini korumayı amaçlasa da, pratikte Türkiye’nin tapu ve vergi sistemindeki yapısal sorunlar nedeniyle bir “zenginleşme aracı” haline gelmiştir. Bu durum, kamuoyunda “Komşu Tuzağı” olarak adlandırılan fenomendir.⁶

Bu mekanizma şu şekilde işlemekteydi:

• Tapu Harcı Kaygısı: Türkiye’de gayrimenkul satışlarında, alıcı ve satıcılar genellikle tapu harcını (toplam %4) ve gelir vergisini düşük ödemek amacıyla, tapu senedinde satış bedelini, gerçek piyasa değerinin çok altında, genellikle “belediye rayici” sınırında göstermekteydiler.
• Önalım Hakkının Kötüye Kullanımı: Bir paydaş, payını üçüncü bir kişiye sattığında, tapuda bedel örneğin 500.000 TL olarak gösterilmiş olsun (oysa gerçek ödeme 5.000.000 TL’dir). Diğer paydaş (komşu), bu satışı öğrendiğinde, TMK’nın eski hükümlerine dayanarak “Ben bu payı tapuda yazan 500.000 TL üzerinden almaya hazırım” diyerek dava açmaktaydı.
• Hukuki Çıkmaz: Yargıtay’ın eski yerleşik içtihatları, “davalı alıcının kendi muvazaasına (bedeli düşük gösterdiğine) dayanamayacağı” ilkesinden hareketle, tapuda yazılı bedel üzerinden önalım hakkının kullanılmasına hükmetmekteydi.⁷

Bu durum, iyi niyetli alıcıların mülklerini gerçek değerinin onda biri gibi fiyatlara kaybetmesine, büyük mağduriyetlere ve toplumsal huzursuzluklara yol açmaktaydı. Dahası, bu risk nedeniyle hisseli tapuların piyasa değeri düşmekte, yatırımcılar hisseli mülklerden kaçınmakta ve gayrimenkul piyasasında ciddi bir likidite sorunu oluşmaktaydı. 7571 Sayılı Kanun, işte bu kronikleşmiş yaraya neşter vurmak üzere hazırlanmıştır.

---

3. 7571 Sayılı Kanun Madde 35 ile TMK 733. Maddede Yapılan Değişiklikler: Kapsam, Süre ve Bildirim

7571 Sayılı Kanun’un 35. maddesi, Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesini yeniden düzenleyerek, önalım hakkının kapsamını daraltmış ve kullanım sürelerini kısaltarak hukuk güvenliğini artırmayı hedeflemiştir. Bu madde, “Kullanma yasağı, feragat ve hak düşürücü süre” başlığını taşımaktadır.⁹

3.1. Cebri Artırma ve İhale Satışlarında Mutlak Yasak

Yapılan değişiklikle, TMK 733. maddenin birinci fıkrası şu şekilde revize edilmiştir:

“2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.”.⁹

Bu hükmün getirdiği yenilikleri ve etkilerini şu şekilde analiz edebiliriz:

• Hukuki Belirlilik: Eski uygulamada da Yargıtay içtihatları ve doktrin, cebri icra (icra dairesi kanalıyla) satışlarında önalım hakkının kullanılamayacağını kabul etmekteydi.³ Çünkü önalım hakkı, paydaşın “iradi” satışlarına (kendi isteğiyle yaptığı satışlara) özgülenmiş bir haktır. Cebri satışta ise malikin iradesi değil, devletin cebri icra gücü söz konusudur. Kanun koyucu, bu içtihadi durumu kanun metnine açıkça dercederek, olası yorum farklarını ve gereksiz dava açılmasını kesin olarak engellemiştir.
• İhaleye Katılımın Artırılması: Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda (örneğin Hazine arazilerinin satışı) önalım hakkının kullanılamayacağının netleşmesi, bu ihalelere katılımı teşvik edecektir. Zira ihaleye giren yatırımcı, “ihale bende kalsa bile sonradan bir paydaş çıkıp elimden alır mı?” korkusu yaşamayacaktır. Bu da kamu mallarının daha yüksek bedelle, rekabetçi ortamda satılmasını sağlayarak kamu yararına hizmet edecektir.
• İcra İhalelerinde Güven: İcra ihalelerinden hisseli pay satın alanlar için de “sonradan dava edilme” riski sıfırlanmıştır. Bu durum, icra ihalelerindeki talebi ve dolayısıyla borçlunun malının değerini bulmasını olumlu etkileyecektir.

3.2. Hak Düşürücü Sürelerde Radikal İndirim

Kanunun en dikkat çekici usul değişikliklerinden biri, önalım hakkının kullanım sürelerinde yapılan kısaltmadır. Mülkiyet hakkının üzerindeki belirsizliğin (sürüncemede kalmanın) kısaltılması amacıyla TMK 733. maddenin son fıkrası değiştirilmiştir.

Aşağıdaki tablo, eski ve yeni süre düzenlemelerini karşılaştırmalı olarak sunmaktadır:

Durum	Eski Düzenleme (TMK Eski 733)	Yeni Düzenleme (7571 S.K. ile Değişik)	Değişikliğin Amacı
Bildirim Yapılmışsa	Satışın bildirilmesinden itibaren 3 Ay	Satışın bildirilmesinden itibaren 3 Ay	Paydaşa makul düşünme süresi tanımak (Değişmedi).
Bildirim Yapılmamışsa (Üst Sınır)	Satış tarihinden itibaren 2 Yıl	Satış tarihinden itibaren 1 Yıl	Mülkiyet güvenliğini sağlamak, belirsizliği azaltmak.
Sürenin Niteliği	Hak Düşürücü Süre	Hak Düşürücü Süre	Hâkim tarafından re’sen (kendiliğinden) dikkate alınır.

Analiz ve Etkiler:

1. Alıcı Lehine Güven: Eski sistemde, bir payı satın alan üçüncü kişi, noter bildirimi yapılmamışsa tam 2 yıl boyunca “Acaba bir dava açılır mı?” stresiyle yaşamaktaydı. Bu süre zarfında taşınmaza yatırım yapmaktan (inşaat, tadilat vb.) çekinmekteydi. Sürenin 1 yıla indirilmesi ¹¹, bu belirsizlik dönemini yarı yarıya azaltmıştır. Artık alıcılar, 1 yılın sonunda mülkiyetlerinin kesinleştiğini bilerek daha güvenli hareket edebilecektir.
2. Satıcı ve Paydaş Dengesi: 1 yıllık süre, diğer paydaşların satışı öğrenip dava açması için günümüz iletişim çağında (e-devlet, tapu sms sistemleri vb.) makul ve yeterli bir süredir. Kanun koyucu, teknolojinin getirdiği şeffaflığı gözeterek süreyi kısaltmış, ancak paydaşın hakkını tamamen elinden almamıştır.

3.3. Noter Bildiriminin Önemi ve Değişmeyen Usul

Önemle belirtmek gerekir ki, 7571 Sayılı Kanun, bildirim usulünü değiştirmemiştir. TMK 733/3 uyarınca; “Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.” hükmü varlığını korumaktadır.³

• Neden Noter? İspat kolaylığı ve resmiyet için bildirim adi yazılı veya sözlü yapılamaz.
• Sürelerin Başlangıcı: Eğer noter bildirimi yapılırsa, hak düşürücü süre bildirim tarihinden itibaren 3 aydır. Bildirim yapılmazsa, süre satış tarihinden itibaren 1 yıl (eski satışlarda 2 yıl) olarak işler.
• Stratejik Tavsiye: Alıcılar için en güvenli yol, satışı yapar yapmaz noter kanalıyla diğer paydaşlara ihtarname çekmektir. Bu sayede 1 yıl beklemek yerine, 3 ayın sonunda önalım riskinden tamamen kurtulabilirler. Bildirim yapılmaması, alıcı için süreyi uzatan (lehe olmayan) bir durumdur.

---

4. 7571 Sayılı Kanun Madde 36 ile TMK 734. Maddede Yapılan Değişiklikler: Rayiç Bedel Devrimi

Paketin en can alıcı ve piyasa dinamiklerini en çok etkileyecek maddesi, şüphesiz TMK 734. maddede yapılan değişikliktir. 7571 Sayılı Kanun’un 36. maddesi, önalım davasında ödenecek bedelin tespiti ve ödeme usulü konusunda “tapu bedeli” esasından “rayiç bedel” esasına geçişi sağlamıştır.

4.1. “Tapu Bedeli”nden “Rayiç Bedel”e Geçiş

Eski TMK 734 uygulamasında, önalım hakkı sahibi, payın tapuda gösterilen satış bedeli ile harç ve masrafları depo ederek payı kazanmaktaydı.⁷ Bu durum, yukarıda açıkladığımız “Komşu Tuzağı”na zemin hazırlıyordu.

Yeni Hüküm (TMK 734/2):

“Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir.”.²

Bu tek cümlelik değişiklik, hukuk pratiğinde şu sonuçları doğuracaktır:

• Gerçek Değerin Tespiti: Artık mahkemeler, tapu senedindeki rakama (“resmi senet karinesi”ne) itibar etmeyecektir. Davanın açılmasıyla birlikte, mahkemece atanacak gayrimenkul değerleme uzmanı (bilirkişi), taşınmazın yerinde incelemesini yapacak, emsal satışları, imar durumunu, konumunu ve niteliklerini dikkate alarak taşınmazın dava tarihindeki gerçek piyasa değerini (rayiç bedelini) belirleyecektir.
• Muvazaa İddiasına Gerek Kalmadı: Eskiden davalı alıcılar, “Tapuda bedeli düşük gösterdik ama aslında şu kadar ödedik, bedelde muvazaa var” diyerek savunma yapmaya çalışır, ancak Yargıtay “Kendi muvazaasına dayanamazsın” diyerek bu savunmayı reddederdi.⁸ Yeni düzenleme ile davalının muvazaa iddiasında bulunmasına gerek kalmamış, kanun doğrudan “rayiç bedel” diyerek alıcıyı koruma altına almıştır.
• Haksız Kazancın Önlenmesi: Önalım hakkını kullanmak isteyen paydaş, artık “ucuza mal kapatma” motivasyonuyla değil, gerçekten “paydaşlık yapısını koruma” motivasyonuyla hareket etmek zorunda kalacaktır. Çünkü payı almak için cebinden çıkacak para, piyasa koşullarında o malın ederi neyse o olacaktır.

4.2. Nakden Yatırma Zorunluluğu ve Tescil Şartı

Yeni düzenleme, bedelin ödenme şeklini de katı kurallara bağlamıştır.

“Önalım hakkı sahibi, belirlenen bu bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkimin belirlediği yere kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu bedel yatırılmazsa, önalım hakkı sahibi adına tescil kararı verilemez.”.¹¹

• Nakden Ödeme (Likidite Şartı): Eskiden banka teminat mektubu sunulması gibi uygulamalar zaman zaman kabul görse de veya paraya çevrilmesinde sorunlar yaşansa da, yeni kanun “nakden” diyerek paranın peşin ve nakit olarak mahkeme veznesine veya belirlenen banka hesabına blokeli olarak yatırılmasını şart koşmuştur.¹⁵ Bu, davayı açan kişinin mali gücünü (solvency) ispatlaması açısından önemli bir bariyerdir. Ciddi olmayan, sırf taciz amaçlı davaların önünü kesecektir.
• Kesin Süre ve Hak Kaybı: Hâkimin verdiği süre (genellikle bilirkişi raporundan sonra verilen 1-2 haftalık süreler) “kesin süre” niteliğindedir. Bu süre içinde para yatırılmazsa, hâkim davayı başka bir incelemeye gerek kalmaksızın reddedecektir.
• “Önce Depo, Sonra Karar”: Hâkim, para kasaya girmeden, tescil hükmü kuramayacaktır. Bu, mülkiyetin el değiştirmesi karşılığında bedelin garanti altına alınması prensibinin (concurrent performance) en net uygulamasıdır.

4.3. Nemalandırma (Faiz) Düzenlemesi

Yatırılan paranın dava süresince değer kaybetmemesi için önemli bir ekonomik düzenleme de yapılmıştır.

“Yatırılan bedel, vadeli bir hesapta nemalandırılır ve kararın kesinleşmesiyle birlikte nemasıyla (faiziyle) hak sahibine ödenir.”.¹¹

Dava süreci Türkiye şartlarında 1-3 yıl sürebilmektedir. Bu süre zarfında, davacının yatırdığı paranın enflasyon karşısında erimemesi veya davalının alacağı paranın değerini koruması kritik önemdedir.

• Dava Reddedilirse: Para, faiziyle birlikte davacıya (yatıran paydaşa) iade edilir.
• Dava Kabul Edilirse: Para, faiziyle birlikte davalıya (payı satan üçüncü kişiye) ödenir. Böylece alıcı, mülkü kaybettiği tarihteki rayiç bedeli + dava süresince işleyen faizi alarak ekonomik olarak tam tazmin edilmiş olur.

---

5. 7571 Sayılı Kanun Madde 37: Geçiş Hükümleri ve Zaman Bakımından Uygulama

Hukukta kural değişiklikleri yapıldığında en büyük kaos, “devam eden işlere” hangi kuralın uygulanacağı noktasında çıkar. Kanun koyucu, 7571 Sayılı Kanun’un 37. maddesiyle TMK’ya eklediği Geçici Madde 1 ile bu konuyu netliğe kavuşturmuştur.²

Burada “ikili bir rejim” (dual regime) benimsenmiştir: Süreler için eski kanun, usul ve bedel için yeni kanun.

5.1. Süreler Bakımından Uygulama (TMK 733 Geçişi)

Kanun, kazanılmış haklara saygı ilkesi gereği, süreler konusunda geriye yürümeyi reddetmiştir.

“Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 733 üncü maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış olan satışlar bakımından uygulanmaz.”.⁹

• Uygulama Örneği 1: 7571 Sayılı Kanun 25 Aralık 2025’te yürürlüğe girdi. Eğer satış işlemi 20 Kasım 2025 tarihinde yapılmışsa, bu satış için hak düşürücü süre hala 2 yıldır. Yani önalım hakkı sahibi, 20 Kasım 2027 tarihine kadar dava açabilir. Yeni kanundaki 1 yıllık süre bu satışı kapsamaz.
• Mantık: Satış tarihinde yürürlükte olan kanun, tarafların beklentisini oluşturur. Alıcı 2 yıllık riski bilerek almıştır, paydaş 2 yıllık süresi olduğunu bilerek hareket etmektedir. Bu süreyi aniden kısaltmak hak kaybı doğururdu.

5.2. Bedel ve Usul Bakımından Uygulama (TMK 734 Geçişi)

Kanun koyucu, “rayiç bedel” uygulamasının bir usul kuralı olması ve adaleti sağlama amacı taşıması nedeniyle, derhal uygulanırlık ilkesini benimsemiştir.

“734 üncü maddede yapılan değişiklikler, yürürlükten önce açılmış davalar hakkında da uygulanır.”.¹¹

Bu hüküm, mevcut davaların seyrini tamamen değiştirecektir.

• Uygulama Örneği 2: 2024 yılında açılmış ve halen devam eden bir önalım davası düşünelim. Davacı paydaş, tapuda yazan 100.000 TL üzerinden yeri almaya çalışmaktadır. Ancak 25 Aralık 2025’te kanun değişmiştir. Hâkim, bir sonraki celsede “Kanun değişti, artık tapu bedeli geçerli değil. Bilirkişi gönderip yerin bugünkü rayiç değerini tespit edeceğiz” diyecektir. Eğer rayiç değer 2.000.000 TL çıkarsa, davacıya “Bu bedeli yatır, yatırmazsan davanı reddederim” diyecektir.
• Etkisi: Bu durum, “Komşu Tuzağı” amacıyla açılmış binlerce davanın düşmesine veya davacıların davadan feragat etmesine (vazgeçmesine) neden olacaktır. Çünkü davacıların çoğu, yüksek piyasa bedelini ödemeye yanaşmayacak veya ödeyemeyecektir. Bu, mahkemelerin iş yükünü ciddi oranda azaltacak bir “tasfiye” sürecidir.

---

6. Pratik Uygulama Senaryoları ve Stratejik Analiz

Gayrimenkul hukuku uzmanı olarak, okuyucularımızın karşılaşabileceği senaryoları ve bu durumlarda izlemeleri gereken stratejileri aşağıda analiz ediyoruz.

Senaryo A: Hisseli Arsa Almayı Düşünen Yatırımcı

• Eski Durum: “Hisseli tapuya bulaşma, şufa davasıyla elinden alırlar, paran da pul olur.”
• Yeni Durum (Strateji): Hisseli tapu alabilirsiniz. Ancak tapu harcından kaçmak için bedeli düşük göstermeyin; gösterirseniz bile şufa davası açıldığında zarar etmezsiniz, rayiç bedeli alırsınız.
• Aksiyon: Satışı alır almaz Noter’den diğer paydaşlara bildirim yapın. Böylece 1 yıl beklemek yerine 3 ayda riski sonlandırın.

Senaryo B: Mevcut Derdest Davası Olan Davacı (Paydaş)

• Durum: 2023’te dava açtınız, tapuda 200.000 TL görünen yeri bu fiyata almayı bekliyorsunuz. Yer şu an 5 Milyon TL.
• Yeni Durum (Risk): Mahkeme sizden 5 Milyon TL’yi depo etmenizi isteyecek.
• Strateji: Bütçenizi kontrol edin. Eğer rayiç bedeli ödeyecek gücünüz yoksa, davayı sürdürüp ek yargılama gideri ve karşı vekalet ücreti ödemek yerine, davadan feragat etmeyi değerlendirin. Bir avukata danışarak “kanun değişikliği nedeniyle feragat” durumunda vekalet ücretlerinin durumunu netleştirin.

Senaryo C: Mevcut Derdest Davası Olan Davalı (Alıcı)

• Durum: Mülkünüz elinizden ucuza gidecek diye korkuyorsunuz.
• Yeni Durum (Avantaj): Rahat olun. İlk duruşmada avukatınız aracılığıyla 7571 Sayılı Kanun’un TMK 734 değişikliğini ve Geçici Madde 1’i hatırlatarak, “Yeniden kıymet takdiri (rayiç bedel tespiti)” talep edin.
• Sonuç: Ya mülkünüzü rayiç değerinden satarsınız (zarar etmezsiniz) ya da davacı parayı yatıramaz ve davası reddedilir, mülk sizde kalır.

---

7. Karşılaştırmalı Özet Tablo: Eski ve Yeni Rejim

Konunun netleşmesi adına, 7571 Sayılı Kanun öncesi ve sonrası hukuki durumu özetleyen karşılaştırma tablosu aşağıdadır:

Konu Başlığı	Eski Düzenleme (TMK Eski Hali)	Yeni Düzenleme (7571 S.K. ile Değişik)	Pratik Etki
Önalım Bedeli	Tapu Satış Bedeli + Masraflar	Rayiç Bedel (Hâkimce Belirlenen) + Masraflar	Muvazaa ve “Komşu Tuzağı” sona erdi.
Hak Düşürücü Süre (Üst Sınır)	Satıştan itibaren 2 Yıl	Satıştan itibaren 1 Yıl	Mülkiyet güvenliği arttı, belirsizlik azaldı.
Bedel Tespiti Yöntemi	Resmi senet (Tapu) karinesi esastı	Bilirkişi İncelemesi ile Piyasa Değeri Tespiti	Gerçek değere ulaşım sağlandı.
Cebri İcra / İhale Satışları	Yargıtay İçtihadı ile yasaktı	Kanun metninde açıkça YASAKLANDI (TMK 733/1)	Yorum farkları giderildi, kesinlik sağlandı.
Ödeme Zamanı	Yargılama sırasında (belirsiz)	Hâkimin verdiği Kesin Süre içinde	Süreç disipline edildi.
Ödeme Aracı	Nakit veya Teminat Mektubu	Sadece NAKDEN (Nakit)	Davacının ödeme gücü sorgulanır hale geldi.
Devam Eden Davalar	Eski usule göre devam ederdi	Yeni usul (Rayiç Bedel) derhal uygulanır	Mevcut davaların çoğu düşme riskiyle karşı karşıya.

---

8. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Gayrimenkul hukuku karmaşık bir alandır. İşte müvekkillerimizden ve takipçilerimizden en sık gelen soruların uzman yanıtları:

S1: 7571 Sayılı Kanun tam olarak ne zaman yürürlüğe girdi?

C1: Kanun, Resmi Gazete’de yayımlandığı 25 Aralık 2025 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Bu tarihten sonraki tüm hukuki süreçlerde (geçiş hükümleri saklı kalmak kaydıyla) yeni kanun maddeleri esas alınacaktır.1

S2: Rayiç bedel neye göre belirleniyor? Belediye rayici mi, piyasa değeri mi?

C2: Kanundaki “rayiç bedel” ifadesi, Emlak Vergisi’ne esas olan “Belediye Rayici” değil, serbest piyasa koşullarındaki “Piyasa Değeri” (Market Value) anlamındadır. Hâkim, lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanlarını veya bilirkişileri görevlendirerek, taşınmazın konumu, emsalleri ve özelliklerine göre o günkü gerçek satış değerini tespit ettirir.11

S3: Önalım hakkından feragat etmek için tapuya gitmek şart mı?

C3: Evet. TMK 733. maddesi uyarınca, önalım hakkından genel feragatin geçerli olabilmesi için resmi şekilde (noterde veya tapuda) yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi şarttır. Adi yazılı (kendi aranızda yaptığınız) feragat sözleşmeleri geçersizdir. Ancak “belirli bir satış için” feragat, adi yazılı şekilde de yapılabilir.3

S4: Akrabalar veya kardeşler arasındaki satışlarda şufa davası açılabilir mi?

C4: Prensip olarak satış varsa şufa hakkı doğar. Ancak Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, eğer işlem gerçekte bir “satış” değilse (örneğin miras payının devri, hibe/bağışlama gibi maksatlar varsa), şufa hakkı kullanılamaz. Taraflar arasındaki akrabalık ilişkisi tek başına şufayı engellemez, ancak işlemin niteliğini (hibe mi satış mı?) belirlemede bir karine teşkil edebilir.8

S5: Bedeli mahkeme veznesine yatırdım ama dava reddedildi. Param yanar mı?

C5: Hayır, paranız yanmaz. 7571 Sayılı Kanun ile getirilen düzenlemeye göre, yatırdığınız para vadeli bir hesapta nemalandırılır (faiz işletilir). Dava reddedilirse, ana paranızı ve işlemiş faizini (nemasını) aynen geri alırsınız. Devlet paraya el koymaz.11

S6: Dava devam ederken taşınmazın değeri arttı. Hangi tarihteki değer esas alınacak?

C6: Kanun “dava konusu payın rayiç bedeli” demektedir. Yargıtay uygulamaları genellikle dava tarihindeki değerin esas alınması yönünde olsa da, davanın çok uzadığı durumlarda hakkaniyet gereği karara en yakın tarihteki değerin (keşif tarihi) esas alınması gerektiği yönünde yeni içtihatlar oluşması muhtemeldir. Bu konu, önümüzdeki dönemde Yargıtay kararlarıyla netleşecektir.

---

9. Sonuç

7571 Sayılı Kanun, Türk eşya hukukunda bir dönüm noktasıdır. Yasal önalım hakkı, artık “tapu bedeli üzerinden ucuza mülk edinme” aracı olmaktan çıkmış, gerçek amacına yani “paydaşlık birliğini koruma” fonksiyonuna geri dönmüştür.

Bu yeni dönemde:

• Alıcılar daha güvendedir, ancak bildirim süreçlerini ihmal etmemelidir.
• Hissedarlar haklarını koruyabilirler, ancak bunun bedelini piyasa koşullarında ödemeye hazır olmalıdırlar.
• Yatırımcılar için hisseli tapu piyasası daha şeffaf ve öngörülebilir hale gelmiştir.

Hukuk, yaşayan bir organizmadır ve her yeni kanun, beraberinde yeni yorum farklarını ve uygulama sorunlarını getirir. Özellikle “geçiş süreci”nde (devam eden davalarda) hak kaybına uğramamak, yüksek rayiç bedel şoklarıyla karşılaşmamak veya mülkünüzü korumak için profesyonel hukuki destek almanız kritik önem taşımaktadır.

GecmezHukuk.com Gayrimenkul Hukuku Departmanı olarak, 7571 Sayılı Kanun’a hakim uzman kadromuz, değerleme uzmanlarımız ve tecrübemizle yanınızdayız. Hisseli tapu işlemleriniz, önalım davalarınız ve rayiç bedel itirazlarınız için dosyanızı uzman gözüyle incelememiz için bizimle iletişime geçin.

📞 İletişim: +90 532 382 99 89 | E-Posta: info@gecmezhukuk.com

Bu değişiklik, 2025 tarihli 7571 Sayılı Kanun (11. Yargı Paketi) ile gelen yeniliklerden sadece biridir. Paketin tamamını ve diğer tüm değişiklikleri incelemek için [2025 Yargı Paketi Ana Rehberi] yazımızı okuyabilirsiniz.