Bu çalışmada, ön ödemeli konut satışı sözleşmelerinde yüklenicinin/satıcının konutu kararlaştırılan sürede teslim etmemesi ve tapu devrini gerçekleştirmemesi durumu; 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (TKHK), 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve Yargıtay içtihatları çerçevesinde incelemeye tabi tutulmaktadır. Çalışmada, uyuşmazlığın tüketici işlemi niteliği, geçersiz veya geçerli sözleşmelerde iade rejimleri, denkleştirici adalet ilkesi (eçet/güncellenmiş değer hesabı), menfi ve müsbet zararlar (kira kaybı, kullanım mahrumiyeti), kambiyo senetlerinin bedelsizliği ile zorunlu dava şartı arabuluculuk usulü akademik ve dogmatik bir perspektifle ele alınmaktadır.

Giriş Ve Problemâtik

Ön ödemeli konut satışı sözleşmelerinde satıcının borcunu ifa etmeyerek konutu teslim etmediği hallerde, tüketicinin uğradığı ekonomik kayıplar sadece ödenen nominal bedel üzerinden mi iade edilir; yoksa enflasyon, alım gücü kaybı ve muhtemel zarar kalemlerini kapsayan bütüncül bir tazminat rejimi mi uygulanır?

Günümüz gayrimenkul sektöründe sıklıkla başvurulan “Ön Ödemeli Konut Satışı” (veya halk arasındaki deyimiyle maketten konut satışı), tüketicilerin henüz tamamlanmamış inşaat projelerinden daha uygun maliyetlerle konut edinmelerine, satıcı/yüklenicilerin ise finansman ihtiyacını karşılamalarına imkân tanıyan çift tipli bir sözleşme modelidir. Bu hukuki ilişkide tüketici, bağımsız bölümün mülkiyetini henüz devralmadan edimini (peşin veya taksitli ödeme) ifa etmekte; satıcı ise belirlenen vadede konutu tamamlayarak fiilen teslim etmeyi ve tapuda mülkiyeti devretmeyi üstlenmektedir.

Ne var ki, ekonomik dalgalanmalar, yüklenicinin basiretsizliği veya kötü niyetli tutumları nedeniyle konutların taahhüt edilen sürede teslim edilmediği, inşaatların yarım bırakıldığı veya teslim tarihlerinin sürekli ötelendiği durumlara uygulamada sıklıkla rastlanmaktadır. Bu tür uyuşmazlıklarda tüketicinin sadece ödediği nominal (rakamsal) parayı yıllar sonra geri alması, yüksek enflasyon ve gayrimenkul fiyat artışları karşısında ağır mağduriyetlere yol açmaktadır. Bu makalede, tüketicinin hak kayıplarını önlemeye yönelik hukuki mekanizmalar doktriner ve içtihat eksenli olarak analiz edilecektir.

İşlemin Hukuki Niteliği Ve Tüketici Mahkemesinin Görev Alanı

Bir uyuşmazlığın doğru hukuki rejim altında çözümlenebilmesi için öncelikle tarafların sıfatı ve hukuki ilişkinin niteliği tespit edilmelidir.

TÜKETİCİ İŞLEMİNİN TEMEL ELEMANLARI
1. Tüketici Sıfatı: Ticari veya mesleki olmayan amaçlarla hareket eden gerçek veya tüzel kişi (TKHK m. 3/1-k).
2. Satıcı/Sağlayıcı Sıfatı: Ticari veya mesleki amaçlarla hareket eden gerçek veya tüzel kişi (TKHK m. 3/1-i).
3. Konu: Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi (TKHK m. 40-46).
⚖️ Görevli Mahkeme: HMK m. 1 ve TKHK m. 73/1 uyarınca Tüketici Mahkemesi.

6502 sayılı Kanun’un 40. maddesi uyarınca ön ödemeli konut satışı sözleşmesi; “tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşme” olarak tanımlanmıştır.

Taşınmaz satış vaadi ve ön ödemeli satışların geçerliliği, resmi şekilde (noterde düzenleme şeklinde veya tapu sicilinde) yapılmasına bağlıdır (TBK m. 237, TMK m. 706, TKHK m. 41). Şekil şartına uyulmadan yapılan sözleşmeler kural olarak geçersiz olsa da, tüketicinin edimini ifa ettiği ve satıcının inşaatı belirli aşamaya getirdiği hallerde dürüstlük kuralı (TMK m. 2) gereğince geçersizlik iddiası dinlenmeyebilir.

Sebepsiz Zenginleşme Ve Denkleştirici Adalet İlkesi

Ön ödemeli konut satışında satıcının borcunu ifa etmemesi neticesinde sözleşmeden dönüldüğünde veya iade istendiğinde, taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümleri (TBK m. 77 vd.) uyarınca geri talep edebilirler.

İADE MİKTARININ BELİRLENMESİ
NOMİNAL İADE REJİMİ (Hukuken Kabul Edilemez)	DENKLEŞTİRİCİ ADALET REJİMİ (Akademik / Uygulama)
• Yıllar önce ödenen tutarın aynı rakamsal olarak iadesi. • Enflasyon karşısında erime. • Hakkaniyete aykırılık.	• Paranın satın alma gücünün iade tarihindeki karşılığı. • TÜFE, döviz, altın, memur maaş katsayıları matrisi.

Denkleştirici Adalet İlkesinin Doktriner Esası

Geçersiz veya ifa edilmeyen sözleşmelerde, taraflardan birinin ödediği paranın aynen iadesine karar verilmesi, paranın satın alma gücünün düşmesi (enflasyon) sebebiyle borçlu lehine sebepsiz zenginleşme, alacaklı aleyhine ise ağır bir ekonomik yıkım yaratır.

Hukuk genel kurulunun ve yerleşik Yargıtay içtihatlarının benimsediği Denkleştirici Adalet İlkesi, iade borçlusunun iade anında elde ettiği haksız zenginleşmeyi tamamen geri vermesini amaçlar. Bu kapsamda hesaplama yapılırken tek bir parametre değil, şu ekonomik verilerin ortalaması ve bilirkişi incelemesi esas alınır:

1. Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) ve Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE),
2. Altın ve Serbest Piyasada Döviz kurlarındaki değişimler,
3. Memur maaş ve işçi ücretlerindeki artış oranları,
4. Mevduat faiz oranları.

Ödemenin yapıldığı tarihten iade/dava tarihine kadar geçen süre içindeki bu ekonomik değişkenler hesaplanarak, ödenen paranın iade günündeki alım gücü ve güncellenmiş değeri tüketiciye ödenmelidir.

Yargıtay İçtihatları Işığında Değerlendirme

Uygulamada, sözleşmenin nitelemelerine göre uygulanacak kanun maddeleri ve iade esasları farklılık gösterebilir. Nitekim Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2023/3959 E. ve 2024/2155 K. sayılı ilamında şu ilkelere vurgu yapılmıştır:

“Geçerli bir satış vaadi sözleşmenin ifa olanağının bulunmaması halinde ise vaat alacaklısının 6098 sayılı Kanun’un 112 nci maddesine dayanarak borcun ifa edilmemesi nedeniyle uğradığı zararın tazmini isteyebileceği kuşkusuzdur. Nitekim, somut olayda davacı ile davalı yüklenici arasında 15.11.2016 tarihinde noterde düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılarak davaya konu taşınmaz davacıya satılmış, davacı dava dilekçesinde ödediği bedelin tahsilini talep etmiş olup, bu durumda davacı taşınmaz için davalılara ödediği bedeli, taleple bağlılık kuralı gereğince sebepsiz zenginleşme kuralları çerçevesinde geri isteyebilir.”

Bu noktada belirleyici husus taleple bağlılık ilkesidir (HMK m. 26). Tüketici davada konutun iade tarihindeki rayiç değerini (müsbet zararını) isteyebilecekken, sadece ödediği paranın iadesini talep etmişse; mahkeme sebepsiz zenginleşme ve denkleştirici adalet prensiplerini uygulayarak güncellenmiş bedele hükmetmelidir.

Tazminat Kalemleri: Müspet Zarar, Misilden Kira Kaybı Ve Kullanım Mahrumiyeti

Satıcının konutu zamanında teslim etmemesi, borçlu temerrüdü (TBK m. 117 vd.) hükümlerini doğurur. Tüketici, borçlu temerrüdü halinde TBK m. 125’teki seçimlik haklarını kullanabilir.

SÖZLEŞMEYE AYKIRILIK ZARARLARI
MÜSBET ZARAR (İfa Edilmeme Zararı)	MENFİ ZARAR (Güvenin Boşa Çıkması)
• İfa edilmeyen konutun iade tarihindeki rayiç değeri. • Fiilen mahrum kalınan kira geliri / ödenen kira gideri.	• Sözleşme yapılmasaydı uğranılmayacak olan zararlar. • Sözleşme masrafları, kaçırılan alternatif fırsat zararları.

Kira Kaybı ve Kullanım Mahrumiyeti

Konutun süresinde teslim edilmemesi nedeniyle tüketicinin kirada oturmak zorunda kalması veya konutu kiraya vererek elde edeceği gelirden mahrum kalması bir müsbet zarar kalemidir.

• Fiili Kira Gideri: Tüketicinin taşınmaz teslim edilmediği için üçüncü kişilere ödemek zorunda kaldığı kira bedelleridir (Ödeme dekontları ve kira sözleşmeleriyle ispatlanır).
• Emsal Kira Geliri (Kullanım Mahrumiyeti): Konut teslim edilseydi elde edilecek olan rayiç kira geliridir. Taşınmazın bulunduğu mevki, alan ve vasıfları dikkate alınarak bilirkişi marifetiyle emsal araştırması yapılarak hesaplanır.

Faiz İsteminin Hukuki Rejimi

Ödenen bedelin güncellenmiş değeri ile birlikte faiz talep edilmesi usul hukukunun önemli konularındandır. Faiz başlangıç tarihi somut olayın özelliklerine göre belirlenir:

• İhtar/Temerrüt Tarihi: Satıcıya çekilen ihtarnamenin tebliğ edildiği tarih.
• Arabuluculuk Başvuru Tarihi: Arabuluculuk sürecinin başladığı an.
• Dava Tarihi: Temerrüt ihdası yapılmamışsa davanın açıldığı tarih.

Kambiyo Senetlerine (Senetlere) İlişkin Özel Koruma Hükümleri

Ön ödemeli konut satışlarında tüketicilerden taksit ödemeleri için sıklıkla senet (bono) alınmaktadır. Ancak TKHK m. 4/5 uyarınca; tüketici işlemlerinde tüketicinin borçlarına karşılık taksitle satışlarda düzenlenen senetlerin nama yazılı olması ve her bir taksit için ayrı ayrı düzenlenmesi zorunludur.

TÜKETİCİ SENETLERİNDEKİ SIKI ŞARTLAR
⚠️ Hamiline veya Emre Düzenlenen Senetler: Tüketici yönünden geçersizdir. (Nama yazılı tanzim edilmek zorundadır).
⚠️ Maktu/Tek Senet: Her taksit için ayrı ayrı senet düzenlenmelidir.
⚠️ Bedelsizlik İddiası: Konut teslim edilmediğinde senetler bedelsiz kalır (TBK m. 97). Menfi tespit davasına konu edilebilir.

Konutun teslim edilmediği durumlarda tüketici, def’i haklarını (TBK m. 97 – Ödemezlik Hakkı) kullanarak senetlerin bedelsiz kaldığını ileri sürebilir; senedin iadesini veya icra takibine maruz kalmışsa Menfi Tespit Davası açarak borçlu olmadığının tespitini isteyebilir.

6. USUL HUKUKU VE DAVA ŞARTI ARABULUCULUK SÜRECİ

7251 sayılı Kanun ile 6502 sayılı TKHK’ya eklenen 73/A maddesi gereğince, Tüketici Mahkemelerinde görülen parasal alacak ve tazminat davalarında Arabuluculuk Dava Şartıdır.

Arabuluculuk başvuru formunda taleplerin eksik yazılması (örneğin sadece “ana para iadesi” yazılıp kira kaybı veya güncel değerin eklenmemesi), ileride açılacak davada dava şartı yokluğu sebebiyle usulden red riski yaratabilir. Bu sebeple tüm tazminat kalemleri arabuluculuk aşamasında net olarak tutanağa geçirilmelidir.

Genel Değerlendirme ve Sonuç

Ön ödemeli konut satışı sözleşmelerinde satıcının taşınmazı teslim etmeyerek borcunu ihlal etmesi, tüketici hukuku ve borçlar hukuku bakımından çok yönlü sonuçlar doğurmaktadır. Tüketicilerin bu süreçte sadece satıcının vaatlerini bekleyerek pasif kalması, hak düşürücü süreler ve ekonomik aşınmalar nedeniyle telafisi güç zararlara yol açmaktadır.

Hukuk sistemimiz ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatları; tüketicinin ödediği meblağın nominal olarak iadesini değil, Denkleştirici Adalet İlkesi uyarınca paranın iade günündeki güncellenmiş değerinin iadesini kabul etmektedir. Tüketiciler ilave olarak yoksun kalınan kira gelirlerini, kullanım mahrumiyeti zararlarını, avans faizini ve bedelsiz kalan senetlerin iadesini talep etme hakkına sahiptir. Başarılı bir hukuki süreç yönetimi için arabuluculuk safhasından itibaren tüm tazminat kalemlerinin eksiksiz formüle edilmesi ve ispat araçlarının (dekontlar, sözleşmeler, ihtarlar) mahkemeye sunulması elzemdir.

Sıkça Sorulan Sorular

S1: Konut teslim edilmediğinde yıllar önce ödediğim parayı aynen (nominal) almak zorunda mıyım?

Cevap: Hayır. Yargıtay uygulamalarına ve Denkleştirici Adalet İlkesine göre, enflasyonist ortamda paranın satın alma gücünün erimesi engellenir. Ödediğiniz para; TÜFE, döviz, altın ve faiz gibi ekonomik parametreler çerçevesinde davanın/iadenin yapıldığı tarihteki güncel değerine uyarlanarak tarafınıza ödenir.

S2: Müteahhit evimi teslim etmediği için kirada oturmak zorunda kaldım, kira bedellerini isteyebilir miyim?

Cevap: Evet. Konutun sözleşmede kararlaştırılan tarihte teslim edilmemesi sebebiyle ödemek zorunda kaldığınız kira bedelleri veya ev teslim edilseydi elde edebileceğiniz muhtemel kira geliri (kullanım mahrumiyeti) müsbet zarar kapsamındadır ve satıcıdan/yükleniciden tazminat olarak talep edilebilir.

S3: Konut teslim edilmediği halde senedim icraya konulursa ne yapmalıyım?

Cevap: Ödemezlik def’i (TBK m. 97) uyarınca edimini yerine getirmeyen satıcıya karşı borcunuz bulunmamaktadır. Ayrıca tüketici sözleşmelerinde senetlerin nama yazılı ve her taksit için ayrı yapılması zorunludur. Tüketici Mahkemesinde Menfi Tespit Davası açarak senetlerin bedelsiz kaldığını ispat edebilir ve icra takibini durdurabilirsiniz.

S4: Konut teslim edilmediğinde dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunlu mudur?

Cevap: Evet. 6502 sayılı TKHK m. 73/A uyarınca Tüketici Mahkemelerinin görev alanına giren parasal alacak ve tazminat davalarında dava şartı arabuluculuk zorunludur. Arabuluculuk başvurusu yapılmadan doğrudan açılan davalar usulden reddedilir.

S5: Sözleşme noterde yapılmadıysa (haricen yapıldıysa) yine de ödediğim parayı güncel değeriyle alabilir miyim?

Cevap: Evet. Sözleşme şekil noksanlığı sebebiyle geçersiz olsa dahi, taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isterler. Yargıtay’ın istikrarlı kararlarına göre, geçersiz sözleşmelerde de verilen paranın iadesi Denkleştirici Adalet İlkesine göre güncellenerek yapılır.

S6: Arabuluculuk başvuru formuna ne yazmalıyım?

Cevap: Başvuru formuna sadece “ödenen bedelin iadesi” yazılmamalıdır. Talebiniz; “Ödenen bedelin denkleştirici adalet uyarınca güncellenmiş değeri, birikmiş faiz, fiili kira kaybı/kullanım mahrumiyeti tazminatı, teslim edilmeyen senetlerin iadesi ve sözleşmeye aykırılıktan doğan zararlarım” şeklinde geniş ve kapsayıcı olarak belirtilmelidir.

Geçmez Hukuk Bürosu