Bölüm 1: Kira Tespit Davasının Hukuki ve Tarihsel Temelleri

Kira tespit davaları, Türk hukuk sisteminde mülkiyet hakkı ile sosyal devlet ilkesi arasındaki hassas dengeyi yansıtan en dinamik alanlardan birini oluşturmaktadır. Kiraya verenlerin mülkiyet haklarından doğan serbestçe tasarruf etme yetkisi ile kiracıların barınma ve ticari faaliyetlerini sürdürme ihtiyaçları, özellikle ekonomik dalgalanmaların yoğun olduğu dönemlerde sıkça karşı karşıya gelmektedir. Bu çatışmayı adil bir çözüme kavuşturma amacı güden yasal düzenlemeler ve yargısal içtihatlar, zaman içinde önemli bir evrim geçirmiştir. Bu bölüm, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) öncesi dönemin yasal mirasını ve bu mirasın TBK ile nasıl modern bir yapıya kavuşturulduğunu tarihsel bir perspektifle ele almaktadır.

1.1. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Öncesi Dönem: 6570 Sayılı GKHK Mirası ve Yargıtay İçtihatlarıyla Şekillenen Uygulama

Türkiye’de kira bedellerine yönelik yasal müdahalelerin kökeni, özellikle İkinci Dünya Savaşı sonrası dönemde yaşanan sosyal ve ekonomik çalkantılara dayanmaktadır. Bu dönemde ortaya çıkan yoğun konut sıkıntısı, kanun koyucuyu, sözleşme özgürlüğü ilkesine müdahale ederek kiracıyı koruyucu hükümler getirmeye sevk etmiştir. Bu müdahalelerin en somut örneği, uzun yıllar boyunca kira hukukuna yön veren 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun (GKHK) olmuştur.¹

GKHK, özellikle 2. ve 3. maddeleriyle, kira bedellerinin belirlenmesine son derece katı sınırlamalar getirmiştir. Bu maddeler, taşınmazların inşa tarihlerini esas alarak kira bedellerini 1939 ve 1953 yılı rayiçleri üzerinden adeta dondurmuştur. Bu düzenleme, başlangıçta kiracıyı koruma amacı gütse de, zamanla değişen ekonomik koşullar ve enflasyon karşısında mülk sahipleri için ciddi bir mağduriyet kaynağı haline gelmiştir. Kira gelirlerinin reel değerini kaybetmesi, mülkiyet hakkının özüne dokunan bir sınırlama olduğu eleştirilerini beraberinde getirmiştir.¹

Bu eleştiriler neticesinde Anayasa Mahkemesi (AYM), 26 Mart 1963 tarihli E.1963/3, K.1963/67 sayılı kararıyla GKHK’nin 2. ve 3. maddelerini iptal etmiştir. AYM, kararında, kamu yararı amacıyla kira bedellerine sınırlama getirilebileceğini prensip olarak kabul etmekle birlikte, söz konusu hükümlerin mülk sahibinin mülkünden yararlanmasını aşırı ölçüde kısıtladığı ve bu durumun mülkiyet hakkının özünü zedelediği sonucuna varmıştır.¹

AYM’nin bu iptal kararı, kira bedelinin belirlenmesi konusunda büyük bir kanun boşluğu yaratmıştır. Kanun koyucunun bu boşluğu doldurmakta gecikmesi üzerine, bu rolü Yargıtay üstlenmiştir. Yargıtay, 18 Kasım 1964 tarihli ve E.1964/2, K.1964/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı (İBK) ile başlayan bir dizi kararla, adeta bir “case law” (içtihat hukuku) sistemi oluşturarak kira tespit davalarının temel ilkelerini belirlemiştir. Bu dönemde Yargıtay, “hak ve nesafet”, “ekonomik esaslar” ve “olağan rayiç” gibi kavramları Türk kira hukukuna kazandırmıştır. Yüksek enflasyonun yaşandığı dönemlerde, mahkemelerin keyfi kararlar vermesini önlemek ve bir standart oluşturmak amacıyla, o günkü adıyla Toptan Eşya Fiyatları Endeksi (TEFE) ve sonrasında Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE) gibi objektif ekonomik göstergeleri kira artışlarında temel ölçüt olarak kabul etmiştir. Yargıtay, ekonomik konjonktüre bağlı olarak artış oranlarını bazen %20, bazen %65 gibi oranlarla sınırlayarak adeta bir düzenleyici kurum gibi hareket etmiştir.¹

Bu süreç, Türk kira hukukunun tarihsel seyrinde önemli bir gerçeği ortaya koymaktadır: Kira bedellerine ilişkin düzenlemeler, katı yasal sınırlamalar (GKHK dönemi, %25 tavanı dönemi) ile esnek yargısal yorumlar (Yargıtay’ın içtihat dönemi) arasında sürekli bir salınım halindedir. Bu salınım, tesadüfi olmayıp, ülkenin içinde bulunduğu ekonomik ve sosyal koşullara (konut arzı, enflasyon oranı vb.) doğrudan bir tepki niteliğindedir. Dolayısıyla, mevcut yasal düzenlemeleri anlamak için bu dinamik tarihsel arka planı bilmek, uygulayıcılar için vazgeçilmezdir.

1.2. 6098 Sayılı TBK ile Gelen Yeni Düzen: Sistematik ve Kapsamlı Bir Çerçeve

1 Temmuz 2012’de yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, Yargıtay’ın yıllar içinde dağınık içtihatlarla oluşturduğu kira tespiti rejimini yasal bir zemine oturtmuştur. TBK’nin 344. ve 345. maddeleri, bu konuda temel normları oluşturarak hem öngörülebilirlik sağlamış hem de önceki dönemdeki kanun boşluğunu nihayet doldurmuştur.¹

TBK’nin getirdiği yeni düzen, Yargıtay içtihatlarının bir sentezi niteliğindedir. Kanun, bir yandan sözleşmenin zayıf tarafı olan kiracıyı koruma amacını güderken, diğer yandan belirli koşullar altında kiraya verenin mülkiyet hakkını koruyacak ve kira bedelinin piyasa koşullarına uyarlanmasını sağlayacak mekanizmalar öngörmüştür. Bu düzenlemeler, kiracı koruma felsefesi nedeniyle kamu düzenine ilişkin ve emredici nitelikte kabul edilmektedir. Bu niteliğin en önemli sonucu, TBK’nin kira bedeline ilişkin hükümlerinin, kanunun yürürlüğe girdiği 1 Temmuz 2012 tarihinden önce kurulmuş olan kira sözleşmelerine de, “derhal uygulama” ilkesi gereğince uygulanacak olmasıdır.¹ Bu durum, kanun koyucunun kira ilişkilerinde istikrarı ve kiracının korunmasını ne denli önemsediğini göstermektedir.

Bölüm 2: Kira Bedelinin Belirlenmesinde Maddi Hukuk Esasları (TBK m. 344)

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, kira tespit davalarının maddi hukuk temelini oluşturur. Bu madde, kira bedelinin nasıl belirleneceğini, hangi kriterlerin esas alınacağını ve tarafların sözleşme serbestisinin sınırlarını net bir şekilde çizmektedir. Madde, kira ilişkisinin süresine göre ikili bir ayrım yaparak, ilk beş yıl için farklı, beş yıldan sonraki dönem için ise farklı esaslar öngörmüştür.

2.1. Uygulama Alanı: Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin TBK m. 344 ve dava açma usulünü düzenleyen m. 345’in uygulama alanı, kanunun sistematiği gereği “konut ve çatılı işyeri kiraları” ile sınırlıdır.¹ Bu sınırlamanın temelinde, kanun koyucunun bu tür kira sözleşmelerinde kiracıyı, sosyal ve ekonomik olarak daha zayıf konumda kabul etmesi ve özel bir koruma sağlama iradesi yatmaktadır. TBK m. 339, bu kapsamı netleştirmektedir. Arsa, tarla, bağ, bahçe gibi üstü açık taşınmazların veya çatılı olsa dahi musakkaf olmayan yerlerin kiralanması, bu özel koruma rejiminin dışındadır. Zira bu tür sözleşmelerde tarafların fesih imkanları daha geniştir ve kiracının barınma gibi temel bir ihtiyacının tehlikeye girmesi söz konusu değildir.¹ Dolayısıyla, bir uygulayıcının öncelikle uyuşmazlığın bu kapsama girip girmediğini tespit etmesi, davanın esası açısından hayati önem taşır.

2.2. Kira İlişkisinin İlk Beş Yılında Bedel Tespiti

TBK m. 344, kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren ilk beş yıllık dönem için (yani, ilk sözleşme yılı ve onu takip eden dört yenileme yılı) kira bedeli artışını sıkı kurallara bağlamıştır. Bu dönemde temel amaç, kiracı için öngörülebilirlik ve istikrar sağlamaktır.

2.2.1. Taraflar Arasında Anlaşma Varlığında: TÜFE Üst Sınırı Prensibi (TBK m. 344/I)

Taraflar, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin bir artış oranı kararlaştırmakta serbesttirler. Ancak bu serbesti mutlak değildir. TBK m. 344/I, bu anlaşmalara emredici bir üst sınır getirmiştir: Tarafların belirlediği artış oranı, bir önceki kira yılının Tüketici Fiyat Endeksi’ndeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez.¹ Bu hüküm, 17 Ocak 2019 tarihinde 7161 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikle getirilmiştir; önceki metinde Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE) esas alınmaktaydı.

Bu kuralın emredici niteliği, tarafların bunun aksini kararlaştıramayacağı anlamına gelir. Eğer sözleşmede TÜFE oranını aşan bir artış oranı (örneğin, %70 sabit artış veya ÜFE artışı gibi) öngörülmüşse, bu hüküm tamamen geçersiz sayılmaz; “kısmi butlan” yaptırımı uygulanır. Yani, sözleşmedeki oran, yasal üst sınır olan TÜFE oranına indirilerek geçerli kabul edilir.¹ Bu düzenleme, kiraya verenlerin piyasa gücünü kullanarak fahiş artış oranlarını sözleşmeye koymasının önüne geçmeyi amaçlamaktadır.

2.2.2. Taraflar Arasında Anlaşma Yokluğunda: Hakimin Takdiri, Hakkaniyet ve Kiralananın Durumu (TBK m. 344/II)

Kira sözleşmesinde taraflar, yeni dönem kira artışına ilişkin herhangi bir anlaşma yapmamışlarsa, bu durumda kira bedelinin belirlenmesi için dava açılması gerekir. TBK m. 344/II’ye göre, bu durumda hakim, kira bedelini belirlerken yine TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını bir üst sınır olarak dikkate alacaktır. Ancak hakim bu oranla bağlı değildir.¹

Kanun, hakime iki ek değerlendirme kriteri daha sunmaktadır: “kiralananın durumu” ve “hakkaniyet”. Hakim, taşınmazın fiziki durumu, konumu, yaşı gibi özellikleri ve tarafların menfaat dengesini gözeterek, TÜFE oranının altında bir artışa karar verebilir. Örneğin, emsal kira bedelleri TÜFE artış oranından daha az artmışsa veya kiralanan taşınmazda kiracının kullanımını olumsuz etkileyen bir durum varsa, hakim hakkaniyet gereği daha düşük bir oranda artış belirleyebilir.¹ Bu hüküm, hakime somut olayın özelliklerine göre esnek bir karar verme imkanı tanımaktadır.

2.3. Beş Yıllık Sürenin Aşılması: Emsal Bedele Göre Kira Tespiti (TBK m. 344/III)

Kira hukukumuzdaki en önemli dönüm noktalarından biri, kira ilişkisinin beş yılını doldurmasıdır. Kanun koyucu, bu noktada kiracı koruması ile mülkiyet hakkı arasındaki dengeyi yeniden kurmayı amaçlayan istisnai bir düzenleme öngörmüştür. Beş yıllık sürenin sonunda, kira bedelinin belirlenmesindeki temel felsefe değişir; artık amaç sadece kiracıyı korumak değil, aynı zamanda uzun süre boyunca piyasa rayicinin altında kalmış olan kira bedelini güncel ekonomik koşullara ve emsallerine yaklaştırmaktır.

Bu mekanizma, aslında kanun koyucunun iki anayasal hakkı uzlaştırma çabasının bir yansımasıdır. İlk beş yıl boyunca TÜFE gibi genellikle piyasa artışlarının altında kalan bir endeksle kira artışını sınırlayarak kiracının barınma hakkını ve sosyal devlet ilkesini güvence altına alır.¹ Ancak bu durumun sonsuza dek sürmesi, Anayasa Mahkemesi’nin 1963’teki kararında da belirttiği gibi, kiraya verenin mülkiyet hakkının özünü zedeler.¹ İşte beş yıllık süre, bu noktada bir “sıfırlama” veya “yeniden kalibrasyon” işlevi görür. Kiraya verene, mülkünün gerçek ekonomik değerine uygun bir gelir elde etme imkanı tanıyarak mülkiyet hakkını korur. Ancak Yargıtay’ın geliştirdiği “hakkaniyet indirimi” doktrini ile bu sıfırlama dahi mutlak değildir; uzun süreli kiracının durumu gözetilerek bir dengeleme yapılır. Bu nedenle, beş yıl kuralı, iki anayasal hak arasında kurulmuş sofistike bir denge mekanizması olarak anlaşılmalıdır.

2.3.1. Tespit Kriterleri: Emsal Kira Bedelleri, Kiralananın Durumu ve TÜFE Oranı

TBK m. 344/III uyarınca, taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hakim tarafından belirlenir. Bu belirlemede hakim, artık TÜFE oranıyla bağlı değildir. TÜFE, sadece değerlendirmeye alınacak unsurlardan biri haline gelir. Hakimin karar verirken esas alacağı temel kriterler şunlardır ¹:

1. Emsal Kira Bedelleri: Bu, en önemli kriterdir. Mahkeme, bilirkişi marifetiyle, dava konusu taşınmaza benzer nitelikteki (konum, büyüklük, yaş, özellikler vb.) diğer taşınmazların kira bedellerini araştırır ve bir “rayiç bedel” tespiti yapar.
2. Kiralananın Durumu: Taşınmazın fiziki kondisyonu, bakım durumu, içinde yapılan iyileştirmeler gibi faktörler dikkate alınır.
3. TÜFE’deki Değişim Oranı: Önceki yıllardaki artışların bir göstergesi olarak değerlendirmeye alınır.

Hakim, bu üç unsuru birlikte değerlendirerek “hakkaniyete uygun” bir kira bedeline hükmeder. Bu hüküm, kira bedelini önemli ölçüde artırma potansiyeli taşıdığından, kiraya verenler için kritik bir hukuki imkandır. Bu hak, her beş yıllık dönemin sonunda (yani 6. yıl, 11. yıl, 16. yıl vb. için) yeniden kullanılabilir.⁵

2.3.2. Yargıtay Doktrini: Uzun Süreli Kiracı Lehine “Hakkaniyet İndirimi”

Yargıtay, TBK m. 344/III’ün uygulanmasında, kanun metninde açıkça yer almamasına rağmen önemli bir içtihat geliştirmiştir: “hakkaniyet indirimi”. Bu ilkeye göre, bilirkişi tarafından taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği rayiç bedel belirlendikten sonra, bu bedel üzerinden kiracının “eski kiracı” olması ve taşınmaza olan sadakati gözetilerek bir indirim yapılması gerekmektedir.⁶

Yargıtay’ın yerleşik kararlarına göre bu indirim oranı genellikle %5 ile %20 arasında değişmektedir. Hakim, somut olayın özelliklerini, özellikle kiracının o taşınmazdaki kiracılık süresini dikkate alarak bu aralıkta bir indirim oranına takdir eder. Hakkaniyet indiriminin hiç uygulanmaması, Yargıtay tarafından bir bozma sebebi olarak kabul edilmektedir.⁶ Bu uygulama, rayiç bedele geçişin kiracı üzerindeki ani ve ağır ekonomik etkisini yumuşatmayı amaçlayan bir dengeleme mekanizmasıdır.

---

Tablo 1: Kira Tespit Kriterlerinin Karşılaştırılması

Kriter	Kira İlişkisinin İlk Beş Yılı (TBK m. 344/I-II)	Beş Yıldan Sonraki Dönem (TBK m. 344/III)
Hukuki Dayanak	6098 sayılı TBK m. 344/I ve m. 344/II	6098 sayılı TBK m. 344/III
Temel İlke	Kiracıyı Koruma ve Öngörülebilirlik	Mülkiyet Hakkını Koruma ve Piyasa Rayicine Yaklaştırma
Artış Üst Sınırı	Bir önceki yılın TÜFE 12 aylık ortalaması (Kesin Sınır)	Üst sınır yoktur; TÜFE sadece bir değerlendirme kriteridir.
Hakimin Değerlendirme Kriterleri	1. TÜFE Oranı (üst sınır) 2. Kiralananın Durumu 3. Hakkaniyet	1. Emsal Kira Bedelleri (Rayiç) 2. Kiralananın Durumu 3. TÜFE Oranı 4. Hakkaniyet (İndirim Yönünde)
Yargıtay’ın Rolü	Kanun hükmünü denetler.	“Hakkaniyet İndirimi” gibi içtihatlar yoluyla hukuku geliştirir.

---

2.4. Özel Durum: Yabancı Para Üzerinden Kurulan Sözleşmelerde Bedel Tespiti (TBK m. 344/IV)

TBK m. 344/IV, kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırıldığı sözleşmeler için özel bir rejim öngörmektedir. Bu hükme göre, sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak belirlenmişse, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Bu, döviz kurundaki artışların doğrudan kiraya yansımasını engelleyerek kiracıyı koruyan nispi emredici bir kuraldır.¹ Bu kuralın tek istisnası, TBK m. 138’de düzenlenen ve döviz kurundaki olağanüstü artışlar nedeniyle borcun ifasının kiracı için aşırı derecede güçleştiği “aşırı ifa güçlüğü” halleridir.⁸

Beş yıl geçtikten sonra ise, taraflardan herhangi biri kira bedelinin yeniden belirlenmesi için dava açabilir. Bu durumda hakim, TBK m. 344/III’te sayılan kriterlere (emsal kira bedelleri, kiralananın durumu, TÜFE oranı) ek olarak, “yabancı paranın değerindeki değişiklikleri” de göz önünde bulundurarak hakkaniyete göre yeni bir kira bedeli belirler.¹

Uygulamadaki en önemli tartışmalardan biri, bu tespitin hangi para birimi üzerinden yapılacağıdır. Yargıtay’ın 6570 sayılı Kanun dönemindeki uygulaması, tarafların açık muvafakati olmadıkça tespitin Türk Lirası üzerinden yapılması yönündeydi. Bu yaklaşımın temelinde, tespitin tekrar yabancı para üzerinden yapılması halinde, yeni bedelin de beş yıl boyunca değiştirilemeyecek olması ve bunun sözleşme özgürlüğüne aşırı bir müdahale teşkil edeceği endişesi yatmaktaydı.¹ Ancak güncel Yargıtay kararları, davacının talebi doğrultusunda ve somut olayın koşullarına göre, tespitin yine yabancı para birimi üzerinden yapılabileceğini kabul etme eğilimindedir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 20 Mart 2024 tarihli bir kararı, döviz cinsinden belirlenen kira bedelinin usulünce Türk parası olarak yeniden belirlenmesi gerektiğini ifade ederken, başka kararlar tarafların iradesine üstünlük tanıyabilmektedir.¹⁰ Bu konu, halen içtihatlarda tam bir yeknesaklığa kavuşmamış olup, uygulayıcıların güncel kararları yakından takip etmesi gerekmektedir.

Bölüm 3: Kira Tespit Davasının Usul Hukuku Boyutu (TBK m. 345)

Kira tespit davasının başarıyla yürütülmesi, maddi hukuk kurallarının bilinmesi kadar, usul hukuku kurallarına hakimiyeti de gerektirir. TBK m. 345, davanın açılma zamanı, kararın hangi andan itibaren etki doğuracağı gibi kritik usuli meseleleri düzenleyerek, davanın stratejik çerçevesini çizer. Bu bölümde, davanın taraflarından görevli ve yetkili mahkemeye, zorunlu arabuluculuktan davanın hukuki niteliğine kadar tüm usuli aşamalar incelenecektir.

3.1. Davanın Tarafları ve Husumet

Kira tespit davası, kural olarak kira sözleşmesinin tarafları olan kiraya veren ve kiracı tarafından açılabilir. Ancak, kiraya veren sıfatı her zaman mülk sahibi ile aynı olmayabilir. Bu nedenle Yargıtay, Anayasa’nın 35. maddesi ile güvence altına alınan mülkiyet hakkının doğal bir sonucu olarak, taşınmazın malikinin de, kiraya veren olmasa bile, bu davayı açabileceğini kabul etmektedir.⁷

Taşınmazın mülkiyetinin birden fazla kişiye ait olduğu durumlarda husumet konusu özellik arz eder:

• Paylı Mülkiyet: Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda, her paydaş diğer paydaşların rızasını almaksızın, tek başına kendi payı oranında kira bedelinin tespitini talep edebilir.⁷
• Elbirliği Mülkiyeti: Miras gibi elbirliği mülkiyetinin söz konusu olduğu hallerde ise, malikler arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunur. Bu nedenle, davanın tüm ortaklar tarafından birlikte açılması veya bir ortak tarafından açılan davaya diğerlerinin muvafakat etmesi (onay vermesi) ya da terekeye bir temsilci atanması gerekir.⁷

3.2. Görevli ve Yetkili Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemeleri

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 4. maddesi uyarınca, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dahil olmak üzere tüm uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi‘dir. Bu kural, kira tespit davaları için de geçerlidir.¹²

Yetkili mahkemenin belirlenmesinde ise genel ve özel yetki kuralları devreye girer:

• Genel Yetkili Mahkeme: HMK m. 6 uyarınca, davalının davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir.¹³
• Özel Yetkili Mahkeme: HMK m. 10 uyarınca, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi de yetkilidir. Kira sözleşmelerinde kira bedeli “götürülecek borç” niteliğinde olduğundan, ifa yeri kiraya verenin yerleşim yeridir. Ancak uygulamada, kira sözleşmelerinin ifa yeri genellikle taşınmazın bulunduğu yer olarak kabul edilmektedir. Dolayısıyla, kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi de yetkili mahkemedir.¹⁴ Taraflar tacir veya kamu tüzel kişisi ise, HMK m. 17 uyarınca sözleşmede yetkili kıldıkları mahkemede de dava açılabilir.¹⁵

3.3. Dava Şartı Olarak Zorunlu Arabuluculuk

Türk hukuk sistemine 7445 sayılı Kanun ile getirilen önemli bir yenilik, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların büyük bir kısmı için arabuluculuğun zorunlu hale getirilmesidir. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kira tespit davaları da dahil olmak üzere, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak bir dava şartı haline gelmiştir.³

Bu, tarafların mahkemeye gitmeden önce, bir arabulucu nezaretinde anlaşarak uyuşmazlığı çözmeye çalışmalarının zorunlu olduğu anlamına gelir. Arabuluculuk sürecinin sonunda anlaşma sağlanamadığına dair son tutanağın dava dilekçesine eklenmemesi halinde, dava, esasa girilmeksizin usulden reddedilecektir. Bu düzenleme, mahkemelerin iş yükünü azaltmayı ve taraflar arasında daha hızlı ve barışçıl çözümler üretmeyi amaçlamaktadır.

3.4. Dava Açma Süresi ve Kararın Etkisi: Stratejik Zamanlama

TBK m. 345, usul hukukunun maddi hukuku nasıl şekillendirdiğinin en çarpıcı örneklerinden biridir. Bu madde, davanın “her zaman açılabileceğini” belirtmekle birlikte, davanın açıldığı zamanın, mahkemece belirlenecek yeni kira bedelinin hangi kira döneminden itibaren geçerli olacağını doğrudan etkilediğini düzenler. Bir günlük bir gecikme dahi, kiraya verenin bir yıllık kira farkı alacağını kaybetmesine neden olabilir. Bu nedenle, usuli sürelerin takibi, davanın esası kadar önemlidir.

3.4.1. Genel Kural ve İhtarname Gönderimi (TBK m. 345/II)

Tespit edilen yeni kira bedelinin, davanın açıldığı yenilenen kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlaması (yani kararın geriye etkili olması) için kanun iki alternatifli bir şart öngörmüştür ¹:

1. Davanın, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılmış olması, VEYA
2. Kiraya veren tarafından bu süre içinde (yeni dönemden en geç otuz gün önce) kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bir bildirimde (ihtarname) bulunulmuş olması koşuluyla, davanın o yeni kira dönemi sonuna kadar açılması.

Bu sürelere uyulmadığı takdirde, mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedeli, o dönem için değil, bir sonraki kira dönemi için geçerli olacaktır.¹ Bu kuralın ardındaki mantık, kiracıya, talep edilen artışı kabul etmemesi halinde sözleşmeyi feshedip taşınmazı tahliye etmesi için makul bir düşünme ve hazırlık süresi tanımaktır.

3.4.2. Sözleşmede Artış Şartı Bulunmasının Usule Etkisi (TBK m. 345/III)

Kanun, yukarıdaki katı süre kuralına önemli bir istisna getirmiştir. Eğer taraflar arasındaki kira sözleşmesinde, “yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına” ilişkin bir hüküm varsa (artış oranının ne olduğu belirtilmese bile), durum değişir. Bu halde, kiracı zaten kiranın artacağını bildiği ve bunu baştan kabul ettiği için, kiraya verenin ayrıca bir ihtarname göndermesine veya otuz gün önce dava açmasına gerek yoktur.¹

TBK m. 345/III’e göre, sözleşmede artış şartı bulunması durumunda, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli, yine o yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.¹ Bu nedenle, bir uygulayıcının dava stratejisini belirlerken atacağı ilk adım, kira sözleşmesinde bir artış hükmünün bulunup bulunmadığını dikkatle incelemek olmalıdır. Bu küçük detay, davanın zamanlamasını ve dolayısıyla bir yıllık kira farkının kazanılıp kaybedilmesini belirleyen anahtardır.

3.5. Davanın Hukuki Niteliği Üzerine Tartışmalar: Tespit Davası mı, Yenilik Doğuran (İnşai) Dava mı?

Kira tespit davasının hukuki niteliği, doktrin ve Yargıtay kararlarında uzun süre tartışılmıştır. Kanun metninde ve Yargıtay’ın 07.07.1965 tarihli İBK gibi eski kararlarında bu dava, adından da anlaşılacağı üzere bir “tespit davası” olarak nitelendirilmiştir.¹ Tespit davaları, varlığı veya yokluğu çekişmeli olan bir hukuki ilişkinin mahkeme kararıyla saptanmasını amaçlar.

Ancak, kira tespit davasının gerçek işlevi incelendiğinde, bu nitelendirmenin tam olarak isabetli olmadığı görülmektedir. Zira bu dava, mevcut bir hukuki durumu (örneğin, kira bedelinin 10,000 TL olduğunu) sadece tespit etmekle kalmaz; taraflar arasındaki kira sözleşmesinin “kira bedeli” unsurunu değiştirerek yeni bir hukuki durum yaratır. Hakim kararıyla, kira bedeli artık 10,000 TL değil, örneğin 15,000 TL olur.

Bu nedenle, Yargıtay’ın daha güncel içtihatlarında (özellikle 12.11.1979 tarihli İBK) ve doktrindeki hakim görüşe göre, kira tespit davası, teknik anlamda bir tespit davası değil, hukuki durumu değiştiren, kuran veya bozan bir yenilik doğuran (inşai) dava niteliğindedir.¹ Bu davanın amacı, “sadece mevcut olanı tespit etmek değil, sözleşmenin yeni dönemde belli olmayan ücret unsurunu belirli bir hale getirmektir”.¹ Bu hukuki nitelendirmenin, davanın ıslah edilememesi gibi önemli usuli sonuçları bulunmaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, bu davanın niteliği gereği, talep sonucunun sonradan ıslah yoluyla artırılamayacağına karar vermiştir.⁷

Bölüm 4: Yargılama Süreci, İspat ve Kararın İcrası

Kira tespit davasında usul kurallarına uygun bir başlangıç yapıldıktan sonra, yargılama süreci başlar. Bu süreçte ispat faaliyetleri, özellikle bilirkişi incelemesi, davanın sonucunu belirleyen en önemli aşamadır. Yargılama sonunda verilen kararın hukuki niteliği ve icra edilebilirliği ise davanın pratik sonuçlarını doğurur.

4.1. Yargılamanın Temel Taşı: Bilirkişi İncelemesi ve Raporu

Kira bedelinin tespiti, hukuki bilginin yanı sıra, emlak piyasası, taşınmaz değerlemesi gibi özel ve teknik bilgi gerektiren bir konudur. Bu nedenle, kira tespit davalarında hakimin bir bilirkişiden veya bilirkişi heyetinden rapor alması, yargılamanın vazgeçilmez bir parçasıdır. Bilirkişi raporu, hakimin karar verirken dayanacağı en önemli delillerden birini oluşturur.

4.1.1. Bilirkişi Raporunun İçermesi Gereken Unsurlar

Yargıtay, kararlarında, mahkeme hükmüne dayanak alınacak bir bilirkişi raporunun denetime elverişli olması için taşıması gereken nitelikleri istikrarlı bir şekilde vurgulamaktadır. Yargısal denetime uygun, kapsamlı bir bilirkişi raporu şu unsurları içermelidir ⁶:

• Yerinde İnceleme: Bilirkişi, dava konusu taşınmazı ve taraflarca sunulan veya resen tespit edilen emsal taşınmazları bizzat yerinde görmeli ve incelemelidir.
• Somut Karşılaştırma: Rapor, dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazları; konum, cephe, alan, yaş, imar durumu, ulaşım olanakları, fiziki kondisyon gibi kira bedeline etki eden tüm objektif ve sübjektif kriterler açısından ayrıntılı bir şekilde karşılaştırmalıdır.
• Gerekçeli Emsal Seçimi: Bilirkişi, hangi taşınmazları neden emsal olarak kabul ettiğini veya etmediğini somut ve ikna edici gerekçelerle açıklamalıdır. Sadece bir liste sunmak yeterli değildir.
• Rayiç Bedel Tespiti: Tüm bu veriler ışığında, bilirkişi, dava konusu taşınmazın dava tarihi itibarıyla boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği aylık ve yıllık kira bedelini (rayiç bedel) makul ve denetlenebilir bir hesaplama yöntemiyle belirlemelidir.
• Hukuki Değerlendirme Yasağı: Bilirkişi, HMK m. 279/4 uyarınca, hukuki nitelendirme ve değerlendirmelerde bulunamaz. Örneğin, “hakkaniyet indirimi yapılması gerektiği” veya “talep edilen artışın fahiş olduğu” gibi hukuki sonuçlara varamaz; bu takdir tamamen hakime aittir.¹⁹

4.1.2. Raporun Bağlayıcılığı ve Hakimin Takdir Yetkisi

HMK’nin genel ilkeleri uyarınca, bilirkişi raporu bir “takdiri delil”dir ve hakimi bağlamaz.²⁰ Hakim, dosyaya sunulan raporu serbestçe takdir etme yetkisine sahiptir. Bu yetki çerçevesinde hakim:

• Rapordaki tespitleri ve sonucu yeterli ve kanaat verici bulursa, raporu gerekçe göstererek kararını verebilir.
• Raporda eksik veya çelişkili bulduğu hususlar varsa, aynı bilirkişiden ek rapor talep edebilir (HMK m. 283).
• Raporu tamamen yetersiz veya hatalı bulursa, yeni bir bilirkişi heyeti görevlendirerek yeniden rapor alınmasına karar verebilir (HMK m. 284).
• Gerekçesini açıkça ortaya koymak şartıyla, bilirkişi raporunun aksine de karar verebilir. Ancak, özel ve teknik bilgi gerektiren bir konuda, hakim kendisini bilirkişi yerine koyarak, kendi kişisel bilgisine dayanarak bir sonuca varamaz. Raporun aksine karar verilecekse, bu kararın yine dosyadaki başka somut delillere dayanması gerekir.²¹

4.2. Kira Bedelinin Tahsilinde “İhtirazi Kayıt” Şerhinin Hukuki Sonuçları

Uygulamada sıkça karşılaşılan bir sorun, kiraya verenin daha yüksek bir kira talep etmesine rağmen, kiracının eski veya daha düşük bir bedel üzerinden yaptığı ödemeyi kabul etmesidir. Kiraya verenin bu ödemeyi “ihtirazi kayıt” (fazlaya ilişkin haklarını saklı tuttuğuna dair bir şerh) koymaksızın tahsil etmesinin, kira tespit davası açma hakkını ortadan kaldırıp kaldırmadığı tartışmalıdır.

Yargıtay’ın eski tarihli kararları, uzun süre boyunca ihtirazi kayıtsız olarak düşük bedelin kabul edilmesinin, taraflar arasında yeni kira bedeli konusunda zımni bir anlaşma teşkil ettiği ve kiraya verenin artık tespit davası açamayacağı yönündeydi.¹ Ancak, Yargıtay’ın özellikle son yıllardaki güncel içtihatları bu görüşü değiştirmiştir. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 31.05.2023 tarihli kararı gibi yeni kararlar, özellikle kira bedelinin banka hesabına yatırıldığı durumlarda, kiraya verenin bu parayı çekmesinin tek başına artış talebinden vazgeçtiği anlamına gelmeyeceğini ve zımni bir anlaşmanın varlığını ispatlamayacağını kabul etmektedir.²³ Bu modern yaklaşıma göre, kiraya verenin dava açma hakkını kaybetmesi için, artıştan vazgeçtiğine dair iradesinin açık ve net bir şekilde ortaya konulması gerekmektedir. İhtirazi kayıtsız tahsilat, artık tek başına bu iradeyi göstermek için yeterli sayılmamaktadır.¹⁸

4.3. Mahkeme Kararının Niteliği, Geriye Etkisi ve İcrası

4.3.1. Kira Farkı Alacağının Hesaplanması ve Muacceliyeti

Kira tespit davası sonucunda mahkeme, yeni kira bedelini belirler. Eğer dava, TBK m. 345’teki sürelere uygun olarak açılmışsa, bu karar yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olur. Bu durumda, karar kesinleşene kadar geçen sürede kiracının eksik ödediği aylık kira bedelleri birikir ve bir “kira farkı alacağı” doğar.

Bu alacağın ne zaman istenebilir hale geleceği (muacceliyet) kritik bir konudur. Yargıtay’ın 24.11.1995 tarihli ve E.1994/2, K.1995/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile bu konu netliğe kavuşturulmuştur. Buna göre, kira farkı alacağı, kira tespit kararının kesinleştiği tarihte muaccel olur. Bu tarihten itibaren de bu alacağa temerrüt faizi işlemeye başlar. Karar kesinleşmeden önce, geçmişe dönük kira farkları için kiracıdan faiz talep edilemez.¹⁶

4.3.2. Kararın İcrası İçin Kesinleşme Şartı

Kira tespit davaları sonucunda verilen ilamların (mahkeme kararlarının) icra takibine konu edilebilmesi için kesinleşmesi gerekip gerekmediği, davanın hukuki niteliğiyle yakından ilgilidir. Davanın yenilik doğuran (inşai) bir dava olduğu kabul edildiğinden, bu tür kararların icrası için kesinleşme şartı aranır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun istikrarlı kararlarına göre, kira tespit ilamları kesinleşmeden icra edilemez.⁷

Bu, kiraya verenin, ilk derece mahkemesi kararını alır almaz, kiracı kararı istinaf veya temyiz etmiş olsa bile, kira farkı alacağı için ilamlı icra takibi başlatamayacağı anlamına gelir. İcra takibi yapabilmek için, istinaf ve/veya temyiz süreçlerinin tamamlanarak kararın kesinleşmesini beklemek zorundadır.

Bölüm 5: Güncel Gelişmeler ve Özel Konular

Kira hukuku, yaşayan ve sürekli değişen bir alandır. Özellikle son yıllarda yaşanan yüksek enflasyon ve konut krizi, kanun koyucuyu olağanüstü tedbirler almaya ve yeni düzenlemeler yapmaya itmiştir. Bu bölümde, %25 kira artış sınırı gibi geçici düzenlemeler, bu düzenlemelerin sona ermesiyle başlayan yeni dönem, uygulamada sıkça karıştırılan dava türleri arasındaki ayrımlar ve işyeri kiralarına özgü gelişmeler ele alınacaktır.

5.1. Geçici %25 Kira Artış Sınırı (11.06.2022 – 01.07.2024): TBK Geçici Madde 1 ve 2’nin Analizi

Türkiye’de 2022 yılından itibaren yaşanan olağanüstü ekonomik koşullar ve yüksek enflasyon, konut kiralarında fahiş artışlara neden olmuştur. Bu duruma müdahale etmek amacıyla kanun koyucu, 7409 sayılı Kanun ile Türk Borçlar Kanunu’na Geçici Madde 1’i ekleyerek, 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenen konut kiraları için kira artış oranına %25’lik bir üst sınır getirmiştir. Bu düzenleme daha sonra 7456 sayılı Kanun ile eklenen Geçici Madde 2 ile 1 Temmuz 2024 tarihine kadar uzatılmıştır.³

Bu geçici düzenlemenin temel özellikleri şunlardır:

• Kapsam: Sadece konut kiraları için geçerlidir. İşyeri kiraları bu sınırlamanın dışındadır.³
• Emredici Nitelik: %25’lik tavan, emredici bir kuraldır. Tarafların bu oranın üzerinde yaptığı anlaşmalar, aşan miktar yönünden geçersizdir.³
• Hukuki Yaptırım: Kiracının, yasal sınıra aykırı olarak %25’in üzerinde yaptığı fazla ödemeleri, sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak kiraya verenden geri talep etme hakkı bulunmaktadır. Yargıtay’ın bu yönde verdiği kararlar mevcuttur.³

5.1.1. %25 Sınırının Beş Yıllık Süre Kuralı ile Etkileşimi

Geçici düzenlemenin en çok tartışılan yönü, beş yılını doldurmuş kira ilişkilerinde uygulanıp uygulanmayacağı olmuştur. Kiraya verenler, TBK m. 344/III uyarınca beş yıl dolduktan sonra emsal bedele göre tespit davası açma haklarının %25 sınırı ile kısıtlanamayacağını savunmuştur. Bu konudaki hukuki tartışma, Geçici Madde 1’in son fıkrasının lafzı üzerinden çözülmüştür. İlgili fıkra, “Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır” demektedir.

Görüldüğü üzere, geçici madde sadece TBK m. 344/II’ye (taraflar arasında anlaşma olmadığında hakimin TÜFE tavanıyla bağlı olarak karar vermesi) bir atıf yapmaktadır. Beş yıl sonrası emsal bedele göre tespiti düzenleyen TBK m. 344/III’e ise herhangi bir atıf bulunmamaktadır. Bu lafzi yorumdan hareketle, doktrin ve yargı uygulaması, kira ilişkisi beş yılını doldurmuş olan konutlarda, kiraya verenin %25 sınırına tabi olmaksızın, TBK m. 344/III uyarınca emsal bedele göre tespit davası açma hakkının devam ettiği yönünde birleşmiştir.³²

5.1.2. Sınırlamaya Aykırılığın Hukuki Yaptırımları

%25’lik sınırlama döneminde, bu kuralı aşan bir artış oranıyla yapılan ödemeler hukuken “fazla ödeme” niteliğindedir. Kiracı, bu fazla ödemeleri geri almak için bir istirdat (geri alma) davası açabilir. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 28.03.2023 tarihli bir kararı, kiracının yasal sınırı aşan ödemeler yapmasının, kira bedelinin taraflar arasında zımnen değiştirildiği (tadil edildiği) anlamına gelmeyeceğini açıkça belirtmiştir.³ Bu karar, kiracıların yasal sınırları aşan ödemeler yapmaya zorlandığı durumlarda dahi sonradan bu bedelleri geri talep etme haklarını koruyan önemli bir güvencedir.

5.2. 1 Temmuz 2024 Sonrası Dönem: TÜFE Standardına Geri Dönüş ve Beklentiler

TBK’ye eklenen geçici maddelerle getirilen %25’lik kira artış tavanı, uzatılmayarak 1 Temmuz 2024 tarihi itibarıyla yürürlükten kalkmıştır. Bu tarihten sonra yenilenen konut kirası sözleşmeleri için, artık özel bir sınırlama bulunmamaktadır ve kanunun genel rejimine geri dönülmüştür.³

Buna göre, 1 Temmuz 2024’ten sonraki kira yenileme dönemlerinde artış oranı, tekrar TBK m. 344/I’de belirtilen TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı üst sınırına tabi olacaktır. Bu durum, hem kiracılar hem de kiraya verenler için yeni bir dönemin başlangıcı anlamına gelmektedir.

5.3. Kavramsal Ayrım: Kira Tespit Davası ve Kira Uyarlama Davası (TBK m. 138)

Uygulamada en sık yapılan hatalardan biri, “kira tespit davası” ile “kira uyarlama davası”nın birbirine karıştırılmasıdır. Her iki dava da kira bedeliyle ilgili olsa da, hukuki temelleri, açılma şartları ve amaçları tamamen farklıdır. Bu ayrımı doğru yapmak, davanın başarıya ulaşması için elzemdir.

Bu ayrımın netleştirilmesi, özellikle son dönemdeki yüksek enflasyonist ortamda daha da önem kazanmıştır. Zira kira bedelinin piyasa rayicinin altında kalması, hukuken öngörülebilir ve kira ilişkisinin doğasında var olan bir risktir. Kanun koyucu, bu “normal” riskin yönetimi için TBK m. 344’te özel bir mekanizma (tespit davası) öngörmüştür. Buna karşılık, TBK m. 138’deki uyarlama davası, bir pandeminin ticari hayatı durdurması veya bir savaşın hammadde tedarikini imkansız kılması gibi, sözleşmenin temelini öngörülemez bir şekilde çökerten “olağanüstü” şoklar için tasarlanmış istisnai bir çaredir. Yargıtay’ın son kararları, bu iki yolu birbirinden kesin çizgilerle ayırarak, kira bedelinin enflasyon karşısında erimesi gibi durumların çözüm yerinin, şartları oluştuğunda açılacak bir tespit davası olduğunu, genel uyarlama hükümlerinin bu amaçla kullanılamayacağını ortaya koymuştur.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 27 Şubat 2024 tarihli E.2023/2580, K.2024/792 sayılı kararı bu konuda bir dönüm noktası niteliğindedir. Yüksek Mahkeme bu kararında, kira sözleşmelerinde bedelin günün koşullarına uyarlanması için başvurulacak yolun, genel bir hüküm olan TBK m. 138 (aşırı ifa güçlüğü) değil, özel bir uyarlama hükmü niteliğindeki TBK m. 344 (kira bedelinin belirlenmesi) olduğunu açıkça ifade etmiştir.³⁷ Bu karar, uygulamadaki tereddütleri büyük ölçüde gidermiştir.

---

Tablo 2: Kira Tespit Davası vs. Kira Uyarlama Davası

Özellik	Kira Tespit Davası (TBK m. 344-345)	Kira Uyarlama Davası (TBK m. 138)
Hukuki Dayanak	TBK m. 344-345 (Özel Hüküm)	TBK m. 138 (Genel Hüküm)
Temel Amaç	Kira bedelini güncel piyasa rayicine (emsale) uygun hale getirmek.	Sözleşmenin temelini sarsan olağanüstü durum nedeniyle ifayı katlanılmaz hale gelen borcun uyarlanması.
Açılma Sebebi	Kira bedelinin emsallerine göre düşük kalması, sözleşme süresinin 5 yılı aşması.	Pandemi, savaş, doğal afet, öngörülemeyen ekonomik kriz gibi sözleşmenin temelini çökerten haller.
Açılma Zamanı	Her zaman açılabilir, ancak kararın etkisi TBK m. 345’teki sürelere bağlıdır.	Olağanüstü durumun ortaya çıkmasıyla birlikte her zaman açılabilir. Belirli bir süre şartı yoktur.
Yargıtay’ın Yaklaşımı	Kira bedelinin piyasa koşullarına göre ayarlanması için standart ve birincil yoldur.	Kira uyuşmazlıklarında istisnai bir yoldur. Yüksek enflasyon tek başına uyarlama sebebi sayılmaz; yol TBK m. 344’tür.

---

5.4. İşyeri Kiralarına Özgü Ertelenen Hükümlerin Yürürlüğe Girmesi ve Etkileri

6098 sayılı TBK’nin yürürlüğe girmesiyle birlikte, 6217 ve 6353 sayılı Kanunlar ile kiracısı Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olan işyeri kiralarında, TBK’nin kira tespitini düzenleyen 344. maddesi de dahil olmak üzere bazı önemli hükümlerinin yürürlüğü 1 Temmuz 2020 tarihine kadar sekiz yıl süreyle ertelenmişti.¹

Bu erteleme süresi boyunca, bu nitelikteki işyeri kiralarında kira artışları konusunda öncelikle sözleşme hükümleri, sözleşmede hüküm yoksa mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu ve Yargıtay’ın eski içtihatları uygulanmıştır. Ancak 1 Temmuz 2020 tarihi itibarıyla bu erteleme sona ermiş ve TBK m. 344 de dahil olmak üzere ertelenen tüm hükümler, bu işyeri kiraları için de yürürlüğe girmiştir.⁸ Dolayısıyla, günümüz itibarıyla konut ve çatılı işyeri kiraları arasında kira bedelinin belirlenmesi açısından herhangi bir fark kalmamış, tüm bu kiralamalar TBK m. 344’ün yeknesak rejimine tabi kılınmıştır.

Bölüm 6: Sonuç ve Uygulayıcılar İçin Kontrol Listesi

6.1. Temel İlkelerin Özeti ve Değerlendirme

Kira tespit davaları, Türk hukuk sisteminin sosyal ve ekonomik değişimlere verdiği tepkileri yansıtan, dinamik ve çok katmanlı bir hukuki süreçtir. 6570 sayılı GKHK’nin katı ve mülkiyet hakkını kısıtlayıcı rejiminden, Anayasa Mahkemesi’nin iptali sonrası Yargıtay içtihatlarıyla şekillenen esnek döneme ve nihayet 6098 sayılı TBK ile ulaşılan sistematik yapıya evrilen bu alan, sözleşme özgürlüğü, kiracının korunması ve mülkiyet hakkı arasındaki denge arayışının somut bir örneğidir.

TBK m. 344 ve 345, bu dengeyi kurarken; ilk beş yıl için TÜFE endeksini tavan olarak belirleyerek kiracıya öngörülebilirlik sağlarken, beşinci yıldan sonra emsal bedel tespiti imkanı tanıyarak kiraya verenin mülkiyet hakkını korumaktadır. Yargıtay’ın “hakkaniyet indirimi” gibi içtihatlarla bu sürece yaptığı müdahaleler, kanunun lafzının ötesinde, adaleti sağlama amacını gütmektedir. Son yıllarda yaşanan %25’lik geçici artış sınırı ve zorunlu arabuluculuk gibi gelişmeler, bu alanın ne denli güncel ve değişken olduğunu bir kez daha göstermiştir.

Uygulayıcılar için kira tespit davası, sadece maddi hukuk bilgisi değil, aynı zamanda usul hukukunun inceliklerine hakimiyet ve stratejik zamanlama gerektiren bir süreçtir. Doğru zamanda gönderilmeyen bir ihtarname veya yanlış açılan bir dava, bir yıllık hak kaybına neden olabilmektedir. Bu nedenle, aşağıda sunulan kontrol listesi, uygulayıcıların süreci hatasız ve etkin bir şekilde yönetmelerine yardımcı olmayı amaçlamaktadır.

6.2. Pratik Kontrol Listesi: Dava Öncesi Hazırlık, Dava Süreci ve Sonrası İşlemler

Dava Öncesi Hazırlık Aşaması

• [ ] Sözleşmenin İncelenmesi:
  • Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi nedir? Kira ilişkisi beş yılı doldurmuş mudur?
  • Sözleşmede yenilenen dönemlerde kira bedelinin artırılacağına dair bir hüküm (artış şartı) mevcut mudur? (Bu, TBK m. 345/III’ün uygulanıp uygulanmayacağını belirleyecektir).
  • Kira bedeli Türk Lirası mı, yoksa yabancı para üzerinden mi kararlaştırılmıştır?
• [ ] Zorunlu Arabuluculuk:
  • Dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecine başvuruldu mu?
  • Arabuluculuk anlaşamama son tutanağı temin edildi mi? (Dava şartıdır).
• [ ] Sürelerin Kontrolü (Sözleşmede Artış Şartı Yoksa):
  • Yeni kira dönemi ne zaman başlıyor?
  • Yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önce dava açma veya yazılı ihtarname gönderme şartı için zaman var mı?
  • İhtarname gönderilecekse, içeriğinin açık, net ve kira bedelinin artırılması talebini içerdiğinden emin olundu mu? Tebligatın yasal sürede kiracıya ulaştığı belgelendi mi?
• [ ] Delillerin Toplanması:
  • Dava konusu taşınmaza emsal olabilecek, benzer nitelikteki taşınmazlara ait kira sözleşmeleri veya bilgileri toplandı mı?
  • Taşınmazın mevcut durumunu gösteren fotoğraf ve videolar çekildi mi?

Dava Süreci Aşaması

• [ ] Dava Dilekçesinin Hazırlanması:
  • Görevli (Sulh Hukuk Mahkemesi) ve yetkili (davalının yerleşim yeri veya taşınmazın bulunduğu yer) mahkemede dava açıldı mı?
  • Husumet doğru yöneltildi mi? (Paylı/elbirliği mülkiyet durumları kontrol edildi mi?).
  • Talep sonucu (tespiti istenen yeni aylık kira bedeli) net bir şekilde belirtildi mi?
  • Tespit edilen bedelin yeni dönemin başından itibaren geçerli olması talep edildi mi?
• [ ] Yargılama ve Bilirkişi Süreci:
  • Mahkemece bilirkişi incelemesi yapılması talep edildi mi?
  • Bilirkişi raporu tebliğ edildiğinde, içeriği (emsal seçimi, karşılaştırmalar, rayiç bedel tespiti) dikkatle incelendi mi?
  • Rapora karşı yasal süresi içinde itiraz veya beyan dilekçesi sunuldu mu? Gerekirse ek rapor veya yeni bir bilirkişi incelemesi talep edildi mi?

Dava Sonrası İşlemler Aşaması

• [ ] Kararın Takibi:
  • İlk derece mahkemesi kararına karşı istinaf yoluna başvurulacak mı?
  • Kararın kesinleşme süreci takip edildi mi? Kesinleşme şerhi alındı mı?
• [ ] Kararın İcrası:
  • Karar kesinleştikten sonra, geçmişe dönük birikmiş kira farkı alacağı hesaplandı mı?
  • Bu alacak ve karar tarihinden itibaren işleyen yasal faiz için ilamlı icra takibi başlatıldı mı?
• [ ] Tahliye Süreci (İsteğe Bağlı):
  • Kesinleşen kira farkı alacağının icra takibine rağmen ödenmemesi durumunda, bu durumun “iki haklı ihtar” nedeniyle tahliye davası için bir ihtar oluşturabileceği değerlendirildi mi?